German Property Group GmbH über Bauland + Genehmigungen: “Wir haben Immobilien auf Vorrat gekauft.”

Charles Smethurst (59) aus dem niedersächsischen Pohle gründete im Juli 2008 die Dolphin Trust GmbH in Hannover-Langenhagen (In den Kolkwiesen 68), die seit März 2019 German Property Group GmbH heißt © Pressefoto obs/Dolphin Trust GmbH/Robert RaithelWenn der niedersächsische Projektentwickler und Bauträger Charles Smethurst (59) mit seiner German Property Group GmbH (dolphin-trust.com) aus Hannover-Langenhagen gekaufte Immobilien nicht sofort sanieren kann, schneidet er sich ins eigene Fleisch.

Verzögerungen am Bau bedeuten für Schmethurst, dass er seinen institutionellen Investoren das Warten auf die zugesagten Ausschüttungen mit 1 Prozent Zusatzzinsen entschädigen muss.

Jüngst warf ihm der Bayerische Rundfunk vor, mit dem Geld der Investoren gar nicht zu arbeiten und somit seine Investoren gar nicht aus Gewinnen bezahlen zu können.

Das Gegenteil ist laut Smethurst der Fall.

Smethurst nennt 3 Gründe:

1. Seine Immobiliengeschäfte laufen seit Jahren ordentlich.

Smethurst:

Zitat:

Unsere Anleger, vor allem die in England und in Asien, haben in den letzten 10 Jahren immer das von ihnen uns zur Verfügung gestellte Kapital mit guten Zinsen zurückbekommen. Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen hoch. Die meisten Projekte laufen deshalb auch erwartungsgemäß gut. Für 50 unserer insgesamt 60 Projekte kommen wir unseren Rückzahlungsverpflichtungen pünktlich nach. Die Ergebnisse dieser Zusammenarbeit sind außerordentlich positiv, wir verzeichnen Wiederanlage-Quoten von bis zu 97 Prozent.

Alle Anlegergelder sind über die Grundschuld in den Grundbüchern der entsprechenden Projekte abgesichert. Die Anleger halten mit ihrem investierten Kapital Anteile an einer Liegenschaft. Dieses Kapital verpufft nicht einfach und kann selbstverständlich zurückgezahlt werden. Dass trotzdem hin und wieder Verspätungen auftreten können, ist den Investoren durchaus bekannt.

2. Das GmbH-Gesetz verpflichtet seinen Geschäftsführer Helmut Freitag (64) aus Hannover, Gewinne zu machen.

Smethurst:

Zitat:

Überdies ist der Geschäftsführer nach dem GmbH Gesetz verpflichtet, ein für die Gesellschaft vorteilhaftes Geschäft abzuschließen, wenn er die Möglichkeit hat.

3. Zwischenparken wegen fehlenden Baulands

Smethurst teilt seit geraumer Zeit mit vielen anderen Projektentwicklern und Bauträgern eine große Not: Es fehlt an Bauland und bezahlbaren Bauobjekten.

In Berlin beispielsweise reicht das verfügbare Bauland in den Landesgrenzen nicht aus, um den bestehenden Mangel an Wohnraum durch den Bau neuer Miethäuser zu dämpfen. Dies geht aus einer Studie zur “Entwicklung des Wohnungsbedarfs” hervor, die das Forschungsinstitut Regiokontext mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vorgelegt hat.

Auch wenn alle herkömmlichen Baulücken geschlossen und alle Siedlungsvorhaben realisiert sind, ist das Angebot zu knapp: Bis 2030 müssten in Berlin 194.000 Wohnungen gebaut werden, Platz ist bislang aber nur für 179.000.

Die Studie zeigt: Nur durch eine konsequente Verdichtung der Stadt ist der Bedarf überhaupt zu decken. In Baulücken, auf den Dächern und durch die Ergänzung bestehender Quartiere müssten den Forschern zufolge Jahr für Jahr 3.000 Wohneinheiten neu entstehen – bis zum Jahr 2030 insgesamt 42.000.

Das scheitert zum Teil am Widerstand von Anwohnern. Pläne für die Bebauung des riesigen Tempelhofer Feldes des stillgelegten Flughafens Tempelhof scheiterten, große Siedlungsprojekte wie die Elisabeth-Aue in Pankow legte die rot-rot-grüne Koalition freiwillig auf Eis. Hinzu kommen verschärfte Verordnungen zum Schutz von Straßenbäumen, die den Neubau von Wohnungen auf Dächern und in Baulücken behindern.

In der Zwischenzeit steigen aber Mieten, Bau-, Grundstücks- und Immobilienpreise rasant. Und das Angebot an bezahlbaren Wohnungen schrumpft weiter.

Und es fehlt an Baugenehmigungen:

“Die Zahlen sind einmal mehr ernüchternd”, kommentiert Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. aus dem Leipziger Platz 9 in Berlin Mitte, dem Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, die am 20. Mai 2019 veröffentlichten Zahlen zu den erteilten Baugenehmigungen von Januar bis März 2019. Demnach sei in Deutschland der Bau von insgesamt 75.600 Wohnungen genehmigt worden – 2,8 Prozent weniger Baugenehmigungen als im Vorjahreszeitraum. Der Rückgang bei der Zahl der Baugenehmigungen für Zweifamilienhäuser liege bei 4 Prozent, bei den genehmigten Mehrfamilienhäuser bei 4,4 Prozent.

Dr. Mattner, der für 28 Verbände und für rund 37.000 Unternehmen der Branche entlang der gesamten Wertschöpfungskette als Mitglieder spricht:

Zitat:

Es zeigt sich ein ganz einfacher Zusammenhang: Je mehr Regulierung desto weniger Wohnungswachstum.

Wir müssen endlich die Baugenehmigungszahlen deutlich nach oben treiben und Planungsprozesse beschleunigen – etwa durch die Einführung einer digitalen Bauakte, die Einführung einer Muster-Hochhausrichtlinie oder die Harmonisierung der 16 unterschiedlichen Landesbauordnungen, um das serielle Bauen zu fördern.

Die Vorschläge liegen seit Monaten auf dem Tisch, die Politik vergeudet hier wertvolle Zeit.

Früher konnten die Bauträger Kapital bei Banken mit Gewinn zwischenparken. Heute müssen sie darauf Zinsen an die Bank zahlen.

Smethurst sagte der Leipziger Samstagszeitung:

Zitat:

Natürlich haben wir unternehmerisch denkend und handelnd Immobilien auf Vorrat gekauft. Viele, denn wir wollen unser Unternehmen ja noch die nächsten 20 Jahre weiterführen.

Natürlich haben wir auch viele Immobilien deshalb gekauft, weil die Preise für solche unsanierten Denkmalschutzimmobilien nahezu jede Woche neue Höchststände erreichen. Zusätzlich werden die angebotenen Lagen dann immer schlechter.

Um nicht in diesen Teufelskreis hinein zu geraten, haben wir uns einen größeren Immobilienbestand auf Vorrat gekauft, und wir wissen bereits heute, dass es die richtige Entscheidung war, die wir da getroffen haben.

Smethurst schafft zudem neue Wohngen aus Gewerbeimmobilien.

Um zusätzlichen Wohnraum schaffen zu können, hat Charles Smethurst mit seiner German Property Group GmbH eine ganz besondere Lösung gefunden. Er saniert immer wieder auch solche denkmalgeschützte Immobilien, die ursprünglich gar nicht als Wohnhäuser gebaut wurden. Dies sind etwa Bürogebäude oder Fabriken aus der prachtvollen Gründerzeit.

So realisierte die German Porperty Group GmbH noch unter ihrem alten Namen Dolphin Trust GmbH in der Dottistraße nahe dem S-Bahnhof Frankfurter Allee in Berlin Lichtenberg das Carree Alte Post. In enger Zusammenarbeit mit renommierten Berliner Architekten sowie der örtlichen Denkmalschutzbehörde entstanden im denkmalgeschützten Alten Postamt 48 moderne Wohnungen sowie 91 weitere Wohnungen in den vier ergänzenden Neubauten.

Smethurst:

Zitat:

Dort finden nur noch einige abschließende Arbeiten statt.

Wir haben in der Vergangenheit zahlreiche Objekte erfolgreich zu Ende geführt, zum Beispiel in der Bolongarostraße in Frankfurt am Main oder in der Georg-Schuhmann-Straße in Leipzig.

Kürzlich fertiggestellt wurde die alte Zigarrenfabrik in Friesenheim.

Herr Smethurst, wir danken für das Gespräch.

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