KanAm Fonds finanziert Serviced Mikroapartments der pantera AG

pantera AG - Vorstand - Michael Christian Ries
Diplom-Immobilienwirt Michael Christian Ries (51, rechts) aus Köln, Gründer und Vorstand der pantera AG aus dem Salierring 32 in Köln, im Gespräch mit dem Bürgermeister von Germersheim in Rheinland-Pfalz, Marcus Schaile (mitte), und Landrat von Germersheim, Dr. Fritz Brechtel, über das Projekt KARL’s Quartier an der Quaich. Die 75 Neubauwohnungen und 12 Reihenhäuser in der einstigen Stengelkaserne sind alle verkauft © pantera AG, grosses Foto: Ausriss aus Pfalz-Express.de/Germersheim vom 29. April 2017
 

Wie am Fließband steigt der neue 700 Millionen Euro schwere Family & Friends Immobilienfonds KanAm Grund German Development Fonds aus dem Frankfurter MesseTurm im Schnitt alle 2 Monate in ein neues Projekt ein. 

Der institutionelle Fonds wurde erst im November 2018 aufgelegt. Auffallend: Von den sechs bereits finanzierten Projekten wurden allein vier Joint Ventures ausschließlich mit dem Kölner Projektentwickler pantera AG (Salierring 32) gebildet.

Hierbei geht es um Betreiberanlagen, also Serviced Mikroapartment-Anlagen, zur Nutzung durch Studenten, die aber auch von Business-Reisenden oder, da barrierefrei, auch von Senioren genutzt werden können.

Lediglich zwei Investments gingen in ein klassisches Hotel und in ein klassisches Büro, jeweils entwickelt von der Münchener CV Real Estate AG (Möhlstraße 12) von Gründer und CEO Christian Vogrincic.

Serviced Mikroapartments für Business-Gäste und Touristen  © pantera AG
Im Rostocker Stadtteil Kröpeliner Tor direkt an der Warnow sollen bis 2021 162 Serviced Mikroapartments für Business-Gäste und Touristen entstehen © pantera AG

Bereits zum vierten Mal also arbeiten der German Development Fonds der KanAm Grund Group und die pantera AG bei der Projektentwicklung von Serviced Apartments zusammen. 

Bis Mitte 2021 entstehen im Rostocker Stadtteil Kröpeliner Tor 162 Unterkünfte für Business-Gäste und Touristen direkt am Ufer der Warnow. In der Regel sind die Einheiten in den fünf freistehenden Häusern mit jeweils fünf beziehungsweise sechs Stockwerken rund 20 Quadratmeter groß. Bei den am nächsten zum Wasser liegenden Gebäuden des Ensembles erreichen einige Apartments im oberen Stockwerk sogar bis zu 46 Quadratmeter.

Entwickler Diplom-Immobilienwirt Michael Christian Ries (51) aus Köln, der Gründer und Vorstand der pantera AG, erläutert:

„Auch in Rostock ziehen immer häufiger Gäste vor allem bei längeren Aufenthalten die Übernachtung in Serviced Apartments den klassischen Hotels vor. Dazu gehören beispielsweise Business-Reisende, etwa aus der in Rostock stark vertretenen High-Tech-Branche, mit Unternehmen aus dem Energieanlagenbau sowie der Luft- und Raumfahrttechnik. 

Der starke Hochschul- und Forschungsstandort sorgt ebenfalls für Nachfrage. Zudem erkunden Touristen die geschichtsträchtige Stadt und die angrenzende Küstenregion. Aufenthalte werden häufig mit einer  Teilnahme an den boomenden Ostsee-Kreuzfahrten verbunden. 

Alle Gäste-Gruppen wünschen sich mehr Wohnlichkeit und Individualität als in Standard-Hotelzimmern. Zudem sind die vollmöblierten Serviced Apartments auch deutlich kostengünstiger.“

Quartier MYHATTAN © Visualisierung pantera AGBis 2021 soll nahe von Messe, Hauptbahnhof und Finanzviertel in der Gutleutstraße in Frankfurt am Main das Quartier MYHATTAN mit 200 Serviced Mikroapartments und 90 Tiefgaragenplätzen auf insgesamt 13.490 Quadratmetern Bruttogeschossfläche für 60 Millionen Euro entstehen © Visualisierung pantera AG

Bei den bisherigen gemeinsamen Projektentwicklungen des German Development Fonds der KanAm Grund Group und der pantera handelt es sich: 

1. Um mehr als 200 Serviced Apartments MYHATTAN (Investitionsvolumen 60 Millionen Euro) mitten in Frankfurt am Main in der Gutleutstraße.

2. Um 80 Serviced Apartments auf der Levelingstraße 17 im Münchener Stadtteil Berg am Laim.

Ein Serviced Mikroapartment von innen © pantera AGEin Serviced Mikroapartment von innen © pantera AG

Ries:

„Wir sind bereits mit mehreren Betreibern und Pächtern im Gespräch. 

Aufgrund des riesigen Bedarfs an Übernachtungsmöglichkeiten im Raum München und der guten Verkehrsanbindung gibt es frühzeitig eine hohe Nachfrage.“

Michael Christian Ries Vorstand und Gründer der pantera AGDas am Standort Levelingstraße 17 bisher angesiedelte Gewerbegebäude wird abgerissen. Der positive Bauvorbescheid für einen dreigeschossigen Neubau liegt bereits vor. Rund 3.400 Quadratmeter Bruttogeschossfläche umfasst dieser, hinzu kommen auf dem 1.620 Quadratmeter großen Grundstück 36 Stellplätze. Insgesamt wird die Projektentwicklung einen Wert von zirka 40 Millionen Euro haben.

Nach der final erteilten Baugenehmigung ist ein Verkauf der Serviced Apartments in Berg Am Laim an institutionelle Investoren vorgesehen, gegebenenfalls mit entsprechendem Betreiber-Konzept.

Sanierung und  Anbau einer alten Bettfedernfabrik © Visualisierung pantera AGIn Esslingen nahe Stuttgart liegt die Baugenehmigung für die Sanierung und einen Anbau der alten Bettfedernfabrik für 121 Serviced Mikroapartments vor, die von innen einmal so aussehen sollen © Visualisierung pantera AG

3. Schließlich um die XFactoryY - ein Objekt in Esslingen nahe Stuttgart mit 121 Apartments. 

Auf dem Gelände der ehemaligen, denkmalgeschützten Bettfedernfabrik, Geflügelzucht und Geflügelgroßhandlung Gebrüder Kauffmann (früher königliche Hoflieferanten) sollen im Denkmal (Baujahr 1895 bis 1922) sowie in einem Neubau zirka 140 möblierte Zimmer in 121 Apartments (ursprünglich 92) entstehen. Die Wohnungsgrößen schwanken von 13 bis 145 Quadratmeter. Es sollen 42 PKW-Außenstellplätze und 98 Fahrradstellplätze gebaut werden.

Nahezu einmalig ist die Verkehrsinfrastruktur: Auf Straßen, Schienen, per Flugzeug oder Schiff – der Landkreis ist mit den Metropolen Europas direkt verbunden. Vom Neckarhafen Plochingen fahren Personen und Güter bis nach Rotterdam. Der Landesflughafen Stuttgart liegt auf Esslinger Kreisgebiet genauso wie die Landesmesse, die seit 2007 auf rund 100.000 Quadratmeter Ausstellungsfläche das Schaufenster des Landes Baden-Württemberg ist.

Die Baugenehmigung liegt vor. Ein Verkauf sei als Projekt im Share Deal, als Globalverkauf an institutionelle Investoren und im Einzelvertrieb möglich.

Bei der Zusammenarbeit stellt der German Development Fonds beim Ankauf der Projekte das benötigte Eigen- und Mezzanine-Kapital zur Verfügung. Die pantera AG übernimmt die Konzeptionierung und betreut das Projekt technisch sowie baurechtlich. Die KanAm Grund Real Estate Asset Management GmbH & Co. KG aus dem Frankfurter MesseTurm ist als Investment Advisor tätig. Ziel ist es, die Immobilien nach der endgültigen Konzeptionierung an institutionelle Investoren zu verkaufen.

Warum investiert KanAm überwiegend in Mikroapartments? Und warum immer wieder mit der pantera AG? 

Das hat drei Gründe.

Der erste Grund: Die Rendite bei Mikroapartments ist höher als bei anderen Immobilienarten 

Mikroapartments auf Zeit für Studenten und Business-Reisende sind nicht wie ein Hotel vom Tagesgeschäft abhängig. Die Vermietungs-Auslastung ist höher als bei Hotels. Die Rendite liegt nach den Erfahrungen von Michael Ries bei durchschnittlich 4 Prozent im Jahr, die durch die Betreiber mit langjährigen Verträgen mit den Investoren gesichert ist.

Pantera entwickelt bundesweit Serviced Apartments, beispielsweise in Berlin, Frankfurt, München, Hamburg, Essen und Leverkusen. Dabei plant der Projektentwickler stets so, dass Immobilien im Share Deal, ein schlüsselfertiger Global-Verkauf an institutionelle Investoren oder auch ein Vertrieb an Einzelanleger möglich ist.

Das trifft auch auf den Standort in Rostock zu. Ries sagte dem bayerischen Magazin Hotelbau.de aus Merching am 28. September 2018:

„Investoren zeigen bereits hohes Interesse, denn die Renditen liegen bei Serviced Apartments bei über 4 Prozent und damit bis zu einem Prozentpunkt höher als bei anderen Immobilienarten.“

Laut eigenen Angaben verhandelt Pantera bereits mit potenziellen Betreibern für die Serviced Apartments in Rostock.

Einziges Risiko: die Seriosität des Betreibers. Und die lässt sich genauso wie die des Projektentwicklers oder Bauträgers überprüfen, zum Beispiel auf dem Schweizer Bewertungsportal Scoredex.com.

Der zweite Grund für KanAm: die steigende Nachfrage nach Mikroapartments

Michel Ries sagte dem Kölner Magazin Immobilienmanager im vergangenen Jahr:

„Bis vor einem Jahr machten institutionelle Investoren noch einen riesigen Bogen um Betreiberimmobilien. 

Begründung war damals: Die Rendite sei wegen der Betreiberkosten nicht hoch genug. Und bei den Investments fehle die Ertragsfantasie. 

Zudem haben die Banken diese Assetklasse in der Regel nicht finanziert. 

Das hat sich Schritt für Schritt geändert. Heute haben sich die Renditen an die Werte anderer Immobilientypen wie Büros oder Wohnen angenähert. 

Die über eine lange Frist feststehenden Einnahmen, das minimierte Risiko sowie die hohe Nachfrage macht die Anlageklasse zu einem neuen Liebling institutioneller und privater Investoren.“

Der dritte Grund für KanAm: das wissenschaftlichte Vorgehen der pantera AG bei der Projektauswahl

Regelmäßig gibt pantera beim Institut für Demoskopie IFD Allensbach am Bodensee in Baden-Württemberg unter Leitung von Prof. Dr. Renate Köcher repräsentative Studien zu Wohn-Präferenzen der Deutschen in Auftrag, zuletzt im Oktober 2017.

Auch anlaysiert Michael Ries stets das Investitionsverhalten der erfolgreichen Big Player insbesondere im Segment Micro Living.

Ein großer Player auf dem Markt ist der luxemburgische Investor Corestate Capital Holding S.A. (unter anderem Mutter der Vermögensverwaltungsgesellschaft Hannover Leasing GmbH & Co. KG aus der Wolfratshauser Straße 49 im bayerischen Pullach im Isartal).

Corestate kündigte im letzten Jahr an, dass man bis Ende 2019 insgesamt 2,4 Milliarden Euro in das Segment Micro Living investieren möchte.

Das Budget soll in 10.000 Objekte fließen, die in Frankfurt am Main, München, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Wien und Madrid liegen. Die Einheiten variieren zwischen 60 und 600 Mikroapartments. 26 Grundstücke hatte Corestate dafür bereits im letzten Jahr gekauft.

Außerdem stützt sich Michael Ries bei seiner Standort-Auswahl auch auf die Studien der CBRE GmbH unter Leitung von Prof. Dr. Alexander von Erdely aus der Bockenheimer Landstraße 24 in Frankfurt am Main.

In der im Mai 2019 veröffentlichten CBRE-Studie Deutschland Real Estate Outlook 2019 heißt es:

„Wohnimmobilien: Projektentwicklungen und deren Sicherung per Forward-Deal gewinnen aufgrund eines Mangels an Bestandsobjekten immer mehr an Bedeutung im Markt für Studentenwohnheime und Microliving.“

In einer Analyse aus dem vergangenen Jahr stellte CBRE fest: Besonders dynamisch sei der Berliner Markt. Dort sind rund 2.500 Studentenapartments im Bau und 2.200 in Planung.

In Hamburg warten 2.800 Einheiten in der Planungs-Pipeline.

Nachholebedarf machte CBRE in Köln und Düsseldorf aus. Dort liegt die Unterbringungsquote in Studentenwohnheimen nur bei 6,3 bis 6,9 Prozent.

Allerdings würden die Entwickler oft an den Bedürfnissen der Studierenden vorbeibauen. 

Es kommen zahlreiche hochpreisige Angebote auf dem Markt. Gesucht wird aber vorzugsweise in den mittleren und niedrigen Preisklassen.

Für Ries ist es kein Bauchgefühl, wenn er prognostiziert:

„Der Bedarf geschäftlicher und privater Reisender, die längere Zeit in einer Stadt bleiben und sich in vollmöblierten Mikrowohnungen mit eigener Küchenzeile auch selbst versorgen wollen, steigt in den Metropolen stetig an.“

Die Konsequenz daraus zog Ries schon im letzten Jahr, als er im Stuttgarter Portal ahgz.de verkündete:

„Von nun an gibt es dazu eine eigene Produktlinie der pantera AG, mit ständig gefüllter Projekt-Pipeline an Standorten in ganz Deutschland.“

Das hat dem Frankfurter Investment Advisor KanAm Grund Real Estate Asset Management GmbH & Co. KG sowie der luxemburgischen LRI Group, die die Fondsadministration als AIFM-Manager beim KanAm Grund German Development Fonds übernommen hat, augenscheinlich so gut gefallen, dass sie besonders gern mit Michael Ries Geschäfte machen.