Scope vergibt Top-Bewertung an Immovation AG

Das Immobilien Asset Management der Immovation AG aus Kassel wurde bereits zum dritten Mal in Folge von Scope Ratings mit dem Prädikat „hohe Qualität“ ausgezeichnet. Die Ratingexperten bewerten das Asset Management der Truppen um Vorstand Lars Bergmann mit der Note „A“ und attestieren eine positive Weiterentwicklung der Finanzierungsstrategie.

Immovation AG

Immobilienprojekte der Immovation AG in Kassel

Das positive Rating der Immovation AG und ihrer Tochtergesellschaften ist Resultat einer langjährigen, positiven Track-Record in der Emission von Beteiligungsangeboten. Die Performanceziele von drei Genussrechtstranchen sowie drei geschlossener Fonds konnten alle erreicht werden und unterstreichen die erfolgreiche Aktivität der Immovation AG in ihrer Kernkompetenz – der Revitalisierung und Entwicklung urbaner Brachen und Kasernen sowie denkmalgeschützter Objekte.

Die hohe Kompetenz und mehr als 25jährige Erfahrung der Vorgängergesellschaften haben das Rating der Immovation AG ebenso positiv beeinflusst, wie die Weiterentwicklung des Unternehmens in Richtung institutionelle Investoren. Über die Immovation-Tochtergesellschaft Immokles AG konnte die Unternehmensgruppe im Dezember erfolgreich eine Anleihe über 35 Millionen Euro bei zwei Großanlegern platzieren. Besonders wichtig, so Scope: die Immovation AG zeigt sich „vermietungsstark und versteht Mehrerlöspotenziale in der Entwicklung von Immobilien zu nutzen“.

Mit dem neu eingeworbenen Geldern wird die Immovation AG mit dem frisch erweiterten Team um Unternehmensgründer und Vorstand Lars Bergmann ein weiteres Großprojekte weiterentwickeln und realisieren.

Im November 2014 hat die Immokles AG, ein Tochterunternehmen der Kassler Immovation AG, den Robotron-Komplex in Dresden erworben.

Seit über zehn Jahren plant die Stadt den Abriss und Neubau des Areals im Herzen der Sachsen-Metropole. Derzeit arbeiten Immovation und die Stadt an einem Bebauungsplan für das Areal, das in Zukunft als Lingerstadt zwischen 2.500 und 3.000 Wohnungen und Geschäfte in unmittelbarer Nähe zur Dresdner Altstadt beherbergen soll.

Bis zum 3. Quartal 2016 plant die Stadt den Bebauungsplan fertig zu stellen, um im ersten Halbjahr 2017 die baurechtlichen Voraussetzungen zu schaffen. Die Bebauung des Areals soll voraussichtlich bis zum Jahr 2025 beendet sein.

Weitere aktuelle und wichtige Großprojekte der Immovation AG sind die Revitalisierung des Industriedenkmals Salamender-Areal in Kornwestheim sowie die Konversion eines ehemaligen Kasernengeländes in Kassel.

Das Salamander-Areal wird von der Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbh (IPSAK) entwickelt, die im März 2016 von der führenden Immobilienplattform immobilienscout24.de als eines der besten Immobilienunternehmen Deutschlands ausgezeichnet wurde. Das Qualitätssiegel wurde bereits zum zweiten Mal an die Immovation-Tochter vergeben.

Lars Bergmann, Geschäftsführer der IPSAK und Vorstand der Muttergesellschaft Immovation AG freute sich über die erneute Auszeichnung: „Die Vermarktung von 64 Eigentumswohnungen auf dem Salamander-Areal in Kornwestheim konnten wir im letzten Jahr erfolgreich abschließen und viele zufriedene Käufer gewinnen.“

Das Salamander-Areal wurde von der Immovation-Gruppe seit 2009/2010 mit einer Mischung aufeinander abgestimmter Nutzungen aus Wohnen, Dienstleistungen und Gewerbe revitalisiert. Es wurde ein denkmalgeschütztes Gebäude saniert und zu 70 Loft-Mietwohnungen umgebaut und vermietet. Darüber hinaus wurde eine Kindertagesstätte für über hundert Kinder neu errichtet. Acht Stadthäuser mit 64 Eigentumswohnungen wurden gebaut und verkauft. In einer abschließenden Revitalisierungsphase wurde 2016 mit dem Bau von 121 Wohnungen, fünf Gewerbeeinheiten und einem REWE-Lebensmittelmarkt begonnen.

Ebenfalls seit Ende 2009 besitzt die Immovation AG Anteile am ehemaligen Gelände der Jäger-Kaserne in Kassel. Auf dem Teilgrundstück der Immovation AG, in direkter Nachbarschaft zu einem Landschaftspark mit dem Schloss Schönfeld, befinden sich zwei denkmalgeschützte Gebäude: das Haus „König Jerome” und das Haus „Kurfürst Wilhelm”.

Das Haus „König Jerome” wurde zu 12 Eigentumswohnungen mit Balkon umgebaut. Alle 12 Wohnungen sind verkauft. Im „Haus Kurfürst Wilhelm” entstehen derzeit Mietwohnungen. Das Objekt wurde an die Immovation Immobilien Handels AG & Co. 3. KG, einem Immobilienfonds der Immovation AG, verkauft. Auf dem letzten verbliebenen Bauplatz in dieser attraktiven Lage an der Bosestraße wurden bis Ende Juli 2014 drei weitere Stadtvillen mit 24 hochwertigen Eigentumswohnungen bezugsfertig hergestellt. Alle 24 Wohnungen sind verkauft.

Finanzmarkt absurd: Offene Immobilienfonds leiden unter Kapitalzuflüssen

Offene ImmobilienfondsOffene Immobilienfonds werden trotz Mini-Renditen mit Anlegergeldern überschüttet. Die Mittelzuflüsse sind so hoch, dass immer mehr Fonds Kunden ablehnen, weil ihnen sinnvolle Investments fehlen. Die Alternative sind geschlossene Immobilienfonds.

Die derzeitige Situation der deutschen, offenen Immobilienfonds ist bizarr. Nach massiven Mittelabflüssen mussten in den letzten beiden Jahren diverse Fonds abgewickelt werden. Doch seit Ende 2015 werden die Emittenten so schnell mit Anlegergeldern überschüttet, dass sie kaum noch wissen, was sie mit der Liquidität anfangen sollen.

Im Dezember 2015 lagen die Nettomittelzuflüsse, die der Fondsverband BVI für seine Mitglieder ermittelt hat, bei 199,5 Millionen Euro netto. Im Januar 2016 vervierfachten sich die Mittelzuflüsse nach Abzug aller Auszahlungen auf netto 787 Millionen Euro. Alleine die vier größten Anbieter von Publikumsfonds sammelten im Januar diesen Jahres 1,3 Milliarden Euro für ihre offenen Immobilienfonds ein.

Die hohen Mittelzuflüsse sind für die Emittenten aber keineswegs ein Segen, denn die zusätzlichen Gelder müssen erst einmal sinnvoll investiert werden, bevor sie für die Anleger Renditen erzielen können. Die überschüssige Liquidität lässt sich während der Suche allerdings kaum vor Negativrenditen schützen und drückt somit auf das Gesamtergebnis der Fonds. Und das in einer Zeit, in der die durchschnittlichen Renditen der offenen Immobilienfonds sich zwischen 2,0 und 2,5 Prozent bewegen.

Viele offene Immobilienfonds haben den Vertrieb eingestellt

Union Investment Real Estate beispielweise nimmt für ihre drei Fonds mit den Zielgebieten Deutschland, Europa und Welt keinerlei Anlegergelder mehr an. Der Vertrieb wurde vorübergehend vollständig eingestellt.

Auch bei der Deutschen Bank können Anleger derzeit nur noch eingeschränkt in Immobilien investieren. Der Fonds „Grundbesitz Deutschland“ nimmt derzeit keine neuen Kundengelder an. Für die Fonds „Grundbesitz Europa“ und „Grundbesitz Global“ werden hingegen noch Anteile ausgegeben.

Die Deka-Bank und die Sparkassen haben sich für dieses Jahr Vertriebskontingente für ihre offenen Immobilienfonds auferlegt, die eventuell bereits weit vor Ende des Jahres verkauft sein könnten. Noch sei die Liquiditätsquote bei den offenen Immobilienfonds aber noch innerhalb des strategischen Zielkorridors, heißt es von der Deka-Bank. Wie bei der Konkurrenz liegt die Cash-Quote in der Regel zwischen 15 und 25 Prozent.

Der Gesetzgeber erlaubt sogar eine maximale Quote an liquiden Mitteln von bis zu 49 Prozent. Allerdings wird ein zu hoher Cash-Anteil in der Branche als Renditekiller angesehen und daher weitgehend vermieden. Die offenen Immobilienfonds bemühen sich nur die liquiden Mittel für Zinszahlungen und Anteilsrückgaben vorrätig zu halten und überschüssige Liquidität möglichst schnell und gewinnbringend zu investieren.

Alternative: Geschlossene Immobilienfonds

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds können Anleger in geschlossene Immobilienfonds ihre Anteilsscheine erst nach einem vorher vereinbarten Zeitraum, in der Regel fünf bis zehn Jahre, an den Fondsanbieter zurückgeben. Ein regulierter und liquider Markt existiert für die Anteilsscheine von geschlossenen Immobilienfonds nicht.

Im Gegenzug zu den längeren Laufzeiten bieten die Anbieter ihren Anlegern aber auch signifikant höhere Renditen, da sie keine Liquiditätspolster für Auszahlungen bereithalten müssen und meist nur soviel Geld einsammeln, wie sie für ein spezifisches Projekt oder mehrere Projekte tatsächlich benötigen. Negativrenditen auf überschüssiges, nicht investiertes Kapital können auf diese Weise weitgehend vermieden werden.

Etablierte Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds konnten in den letzten zehn Jahren die Performance der meisten offenen Immobilienfonds dauerhaft schlagen und erzielten Renditen zwischen fünf und zehn Prozent pro Jahr für ihre Anleger.

Beispielsweise glänzte der Leipziger Immobilienprofi Thomas Olek mit seiner Publity AG und steigerte den operativen Überschuss des Unternehmens innerhalb von Jahresfrist von 2,8 Millionen Euro auf 13 Millionen Euro. Das derzeitige Immobilienvermögen von gut einer Milliarde Euro will Thomas Olek bis Ende 2017 auf mehr als fünf Milliarden steigern. Der Markt belohnt die Visionen des Publity-Chefs und Mehrheitseigners mit einem Aktiensprung von rund 50 Prozent seit Emission des Titels Anfang 2015.

Ähnlich renditestark zeigten sich die Immobilieninvestments der Dolphin Trust GmbH unter Leitung des erfahrenen Immobilienprofis Charles Smethurst. Mit denkmalgeschützten Immobilienprojekten, wie der Villa Windsor oder dem Carré Alte Post in Berlin erzielt Charles Smethurts Dolphin-Gruppe für ihre Anleger seit Jahren kontinuierlich hohe Renditen.

Immovation-Chef Lars Bergmann gibt Dresden ein neues Gesicht

Der Abriss und Neubau des ehemaligen Robotron-Komplexes ist das größte Bauprojekt der Sächsischen Metropole. Bis 2025 will Immobilienprofi Lars Bergmann auf 100.000 Quadratmetern das Gesicht Dresdens verändern. Die neue Lingerstadt ist der Höhepunkt der steilen Karriere des Immovation-Vorstands.

Lars Bergmann

Lars Bergmann, Vorstand der Immovation AG aus Kassel.
(c) Immovation AG

Im November 2014 hat die Immokles AG, ein Tochterunternehmen der Kassler Immovation AG, den Robotron-Komplex in Dresden erworben. Seit über zehn Jahren plant die Stadt den Abriss und Neubau des Areals im Herzen der Sachsen-Metropole.

Derzeit arbeiten Immovation und die Stadt an einem Bebauungsplan für das Areal, das in Zukunft als Lingerstadt zwischen 2.500 und 3.000 Wohnungen und Geschäfte in unmittelbarer Nähe zur Dresdner Altstadt beherbergen soll. Bis zum 3. Quartal 2016 plant die Stadt den Bebauungsplan fertig zu stellen, um im ersten Halbjahr 2017 die baurechtlichen Voraussetzungen zu schaffen.

Die ersten Entwürfe ausgewählter Architekten wurden Anfang des Jahres in einem sogenannten Werkstattverfahren der Stadtverwaltung vorgestellt, um einen möglichst breiten Konsens zu erzielen. Lars Bergmann erklärt:

„Mit dem Werkstattverfahren wollen wir zusammen mit der Stadt Dresden eine bauliche Lösung finden, die von möglichst vielen Beteiligten getragen wird.“

Ein Gremium, besetzt mit  Dresdens Baubürgermeister Schmidt-Lamontain, Stefan Szuggat, Leiter des Stadtplanungsamtes, Mitarbeitern verschiedener Fachbereiche der Stadt, Mitgliedern des Stadtparlamentes sowie Vertretern der IMMOVATION-Unternehmensgruppe, bewertet derzeit die Entwürfe. Und die Stadtverwaltung scheint sehr zufrieden mit den vorgelegten Entwürfen zu sein. Stefan Szuggat, Leiter des Stadtplanungsamtes, kommentiert die Konzepte der Architekten:

„Gleich mehrere Entwürfe zeigen Ideen, die jetzt weiter konkretisiert werden müssen. Wir sind auf einem guten Weg.“

Lars Bergmann ist sich der historischen Verantwortung bewusst, die er mit dem Bau des neuen Quartiers übernommen hat.

Anfang des Jahres haben die Abrissarbeiten auf dem Robotron-Areal begonnen. Nach der Entkernung des Atriums an der Bürgerwiese/St. Petersburger Str. wird das Gebäude abgerissen. An dieser Stelle plant die Immovation AG die ersten Gebäude der Lingerstadt zu errichten, sobald die baurechtlichen Voraussetzungen geschaffen wurden. Das Atrium an der Lingener Allee, welches derzeit von gewerblichen Mietern genutzt wird, soll hingegen noch für Jahre erhalten bleiben.

Die Immovation AG versucht in Kooperation mit dem Amt für Kultur und Denkmalschutz, während der Abrissarbeiten möglichst viele historische Zeugnisse zu retten. Lars Bergmann erklärt in der Sächsischen Zeitung:

„Das Robotron-Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz. Durch die frühzeitige Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde haben wir dennoch dafür Sorge getragen, dass eventuell erhaltenswürdige Gebäudeteile rechtzeitig gesichert werden.“

Die mit dem Abriss beauftragte Firma Nestler hat bereits historisch relevante Gebäudeteile exemplarisch gesichert. Die künstlerisch bemalten Bleiglasfenster auf der Hofseite des Gebäudes sollen jetzt von einer Spezialfirma ausgebaut werden, ohne diese zu beschädigen. Der Versuch gilt als technisch anspruchsvoll, doch Lars Bergmann will nichts unversucht lassen:

„Wir gehen zwar davon aus, dass die Einschätzung des Fachunternehmens zutrifft, aber wir wollen dennoch nichts unversucht lassen. Daher haben wir in Abstimmung mit dem Amt für Denkmalschutz jetzt vor, zusammen mit den Profis der Firma Nestler zu versuchen, zwei vollständige Fenster aus zwei Stockwerken zu entnehmen. Ob dies gelingt, wird erst der Versuch zeigen.“

Nach dem Ausbau sollen die Bleiglasfenster der Denkmalschutzbehörde übergeben und im Lapardium Dresden der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden.

Immobilien-Experte Lars Bergmann über die Flucht ins Betongold

Lars Bergmann, Vorstand der IMMOVATION AG, sieht keine generelle Überhitzung im Immobilienmarkt. Wegen der Niedrigzinsen sei Kaufen noch immer billiger als Mieten. Doch weil der Markt im Moment hohe Preise zahlt, brauche man einen sehr guten Research, wenn man vernünftige Immobilien kaufen will.

Lars Bergmann, Vorstand der Immovation AG

Lars Bergmann, Vorstand der Immovation AG

Scoredex: Wie sind Sie im Immobilienbereich gelandet?

Lars Bergmann: Meine Familie hat mir das Thema sozusagen in die Wiege gelegt. Ich bin Finanzdienstleister und Immobilienunternehmer in der vierten Generation. Ich habe mich zu Beginn meines Studiums noch für das Bankwesen und die Börse interessiert, musste jedoch feststellen, dass man an der Börse auch Geld verlieren kann (lacht).

Danach bin ich zurückgekehrt zum Immobiliengeschäft, habe jedoch nicht das Unternehmen meiner Eltern übernommen, sondern 1988 eine eigene Firma gegründet. Im Jahr 1996 wurde dann die IMMOVATION-Firmengruppe ins Leben gerufen.

Scoredex: Was unterscheidet die IMMOVATION AG von anderen Immobilienunternehmen?

Lars Bergmann: Im Gegensatz zu anderen Immobilienunternehmen decken wir die gesamte Wertschöpfungskette ab. Wir fokussieren uns dabei nicht nur auf Gewerbeimmobilien, denkmalgeschützte Immobilien oder das Bauträgergeschäft, sondern sind in allen Segmenten aktiv.

Kritiker mögen uns deshalb vorwerfen, wir seien ein Bauchladen. Ich sehe das anders: Mit den verschiedenen Geschäftsfeldern streuen wir das Risiko. Denn wir können nie absolut sicher sein, wie lange beispielsweise das Bauträgergeschäft oder der Markt mit denkmalgeschützten Immobilen sich weiter so gut entwickeln. Außerdem können wir mit dieser breiten Aufstellung mögliche Schwankungen in einem Geschäftsfeld durch Einnahmen eines anderen ausgleichen.

Zudem verstehen wir uns als Wertschöpfer, das heißt, wir steigern den Wert einer Immobilie beispielsweise durch Renovierungen.

Scoredex: Was sind Ihre wichtigsten Geschäftsbereiche?

Lars Bergmann: Der überwiegende Anteil unserer Geschäftstätigkeit ist im wohnwirtschaftlichen Bereich anzusiedeln. Und zwar über alle Sparten: Sowohl im Bauträgergeschäft als auch im Denkmalschutz oder im Revitalisierungsbereich.

Scoredex: Wie schätzen Sie allgemein die aktuellen Entwicklungen im Immobilienbereich ein?

Lars Bergmann: Wir sehen den Markt mit einem lachenden und einem weinenden Auge. Als Verkäufer profitieren Sie im Moment, wenn Sie etwas Gutes zu verkaufen haben. Wenn der Standort stimmt, das Produkt stimmt, die Lage stimmt, dann bekommen Sie hervorragende Preise.

Für Käufer gibt es dagegen auch negative Aspekte. Weil der Markt im Moment gute Preise zahlt, muss man lange suchen oder hohe Preise zahlen, wenn man etwas Vernünftiges kaufen will. Allerdings haben wir einen hervorragenden Research, der auch die berühmte Nadel im Heuhaufen findet.

Scoredex: In welchen Lagen investieren Sie bevorzugt?

Lars Bergmann: Wir verfolgen die Strategie, an einem B-Standort die A-Lage zu kaufen und nicht die B-Lage an einem A-Standort. Das heißt, wir gehen lieber in die Peripherie und nicht in die TOP-7-Städte.

In den B-Standorten ist einfach mehr Musik für uns drin, als an den großen Standorten wie München, Hamburg oder Frankfurt am Main. Dort ist es mittlerweile wegen der hohen Kaufpreise schwer, etwas Vernünftiges zu finden. Berlin ist eine Ausnahme. Wir sind der Meinung, dass dort noch einiges geht, weil es Nachholbedarf gibt.

Ich möchte an dieser Stelle anmerken, dass IMMOVATION mittlerweile zum Value-Adder geworden ist, das heißt wir sind im weitesten Sinne Projektentwickler. Wenn wir eine Bestandswohnanlage kaufen, suchen wir auch dort den value-add (= Mehrwert, Anm. d. Red.). Eventuell gibt es einen Vermietungsrückstand, es stehen Wohnungen leer oder wir renovieren so, dass wir im Anschluss die Mieten anpassen können.

Wir versuchen, alle Objekte, die wir kaufen, mit dem value-add-Gedanken zu betrachten und eine höhere Wertschöpfung zu generieren. Das schaffen wir eher an einem B-Standort in A-Lage, als an einem A-Standort mit B-Lage. Denn in den A-Lagen kaufen Sie im Moment einfach zu teuer ein.

Scoredex: In den letzten Jahren war viel von der „Flucht ins Betongold“ die Rede. Glauben Sie, dass dieser Trend anhält?

Lars Bergmann: Die Geschwindigkeit, mit der viele in die vermeintlich sichere Immobilie investieren, ist enorm. Ich sage deswegen vermeintlich, weil man immer genau hinschauen muss. Denn nicht alles, was glänzt, ist auch Betongold. Es hat in diesem Bereich ja genug Pleiten gegeben in den letzten Jahren.

Immobilien sind also kein Allheilmittel. Fakt ist aber, dass aufgrund des Zinsmarktes sehr viele in den vermeintlich sicheren Hafen der Immobilie gehen.
Erstens, weil die Banken im Moment Immobilien gut finanzieren. Der Eigentumswohnungsbereich boomt ja auch deswegen, weil viele einfach feststellen, dass sie mit dem Kauf einer Wohnung zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen können, nämlich das Inflationsthema und die eigene Liquidität.

Bei den aktuell niedrigen Zinsen können Sie billiger kaufen, als Sie mieten können. Wir haben hier also eine Schere: Die Mieten steigen permanent an, während Sie aufgrund des niedrigen Zinsniveaus billiger wohnen, wenn Sie kaufen. Daraus resultiert der Trend zu selbst genutztem Immobilieneigentum.
Zweitens haben viele Kapitalanleger das Problem der Inflation. Wenn sie bei einer Bank quasi Negativzinsen erhalten, dann akzeptieren die Kunden auch eher zwei bis drei Prozent Rendite aus einer Immobilie, damit sie überhaupt noch eine Rendite haben.

Der Run auf Immobilien ist also zweierlei Dingen geschuldet: Inflationsangst und natürlich die niedrigen Zinsen. Was das Zinsthema angeht – und das ist ein sehr wichtiger Aspekt – wird dieses Niveau wohl noch die nächsten zwei bis drei Jahre anhalten.

Scoredex: Was verstehen Sie unter dem niedrigen Zinsniveau?

Lars Bergmann: Mit Niveau meine ich nicht Änderungen von 0,25 oder 0,5 Prozent – das ist keine echte Steigerung. Ob wir jetzt einen Zins von -0,2 Prozent oder +0,5 Prozent haben, das macht den Kohl nicht fett.

Wenn wir von Zinssteigerungen reden, meinen wir wirklich signifikante Zinssteigerungen von drei oder vier Prozent. Und eine solche Entwicklung sehen wir derzeit nicht, zumindest nicht in den nächsten zwei bis drei Jahren.

Solange im Markt noch billiges Geld vorhanden ist, sind auch die großen Investoren geneigt, in den vermeintlich sicheren Bereich der Immobilien zu investieren, weil sich in diesem Segment noch gutes Geld verdienen lässt, einfach durch das Zinsdifferenzgeschäft.

Scoredex: Kurz gesagt ist der Immobilienmarkt noch nicht überhitzt, sondern es ist noch Luft nach oben, solange das Zinsniveau auf dem heutigen Stand bleibt?

Lars Bergmann: Ich sehe keine generelle Überhitzung. Natürlich gibt es das eine oder andere individuelle Standortproblem. Wenn Sie in München am Stachus etwas kaufen wollen und Sie müssen dort einen Preis von 20.000 Euro pro Quadratmeter bezahlen, dann glaube ich kaum, dass das ein gutes Geschäft ist.

Grundsätzlich sehe ich aber keine Überhitzung im Markt, weil das Darlehensvolumen – übrigens eine ganz entscheidende Größe – sich nicht ausgeweitet hat, sehr wohl aber die Nachfrage.

Die Preise, zum Beispiel in Berlin, die wir im Moment sehen und die ja auch gezahlt werden, zeigen, dass die Nachfrage die wir haben eine echte Nachfrage ist und keine spekulative. Das sieht man auch daran, dass mittlerweile viele Immobilien einfach bar bezahlt werden.

Scoredex: Wie ist Ihre Strategie für den Standort Berlin?

Lars Bergmann: Wir haben gerade unser Berlin-Portfolio aufgelöst, weil wir uns gesagt haben, dass wir die guten Werte mitnehmen und verkaufen. Von allen acht Verkäufen, die wir gemacht haben – und wir reden hier von größeren Projekten – waren weit über die Hälfte Barzahler. Das sind also keine Käufer, die zur Bank gehen müssen, um sich Geld zu leihen.

Das zeigt uns wiederum, dass Preise, die bei mehr als dem 20-fachen der Jahresnettomieten liegen, was mittlerweile in Berlin schon normal ist und vor vier oder fünf Jahren niemand erwartet hätte, etwas mit echter Nachfrage zu tun haben und nicht mit Blasenbildung, die spekulativ getrieben ist.
2007/2008 war das anders: Das Spekulative, woraus 2007/2008 Blasen entstanden sind, wurde damals von den Banken finanziert. Aber das passiert derzeit nicht. Unter anderem ist dies auch den Änderungen nach Basel III geschuldet. Die Kriterien, um von einer Bank Geld zu bekommen, haben sich so verschärft, dass Dinge wie sie 2007/2008 geschehen sind, heute nicht mehr passieren würden.

Scoredex: Mit der Ausnahme von Standorten wie München…

Lars Bergmann: Ja, so etwas gibt es auch in Hamburg an der Binnenalster. Dort bezahlt man derzeit Preise, wo man nur noch sagen kann: „Wahnsinn!“ Aber an solchen Standorten kaufen wir auch nicht.

Scoredex: Welchen Vorteil habe ich als Anleger bei Investments in Immobilienfonds im Vergleich zu anderen Anlageklassen oder Direktinvestments?

Lars Bergmann: Wenn Sie heute eine Immobilie kaufen wollen, dann müssen Sie recht finanzstark sein und mindestens 100.000 und 200.000 Euro investieren. Es gibt aber viele Menschen, die nur 10.000 oder 20.000 Euro übrig haben und sich trotzdem gerne an der aktuellen Situation beteiligen wollen, aber aufgrund des persönlich vorhandenen Eigenkapitals sich selbst keine Immobilie kaufen können.

Viele Käufer schreckt bei Direktinvestments auch der Verwaltungsaufwand. Dieser entsteht automatisch, wenn Sie eine Immobilie nicht selber nutzen, sondern als Kapitalanlage erwerben. Sie müssen einen Mieter suchen, Nebenkostenabrechnungen anfertigen – das ist nicht unbedingt etwas für jedermann. Deswegen gibt es viele Anleger, die lieber in einen Fonds investieren, der ihnen den gesamten Verwaltungsaufwand abnimmt. Dazu kommt noch, dass durch die Strategien, die Fonds nutzen, die Renditen oft höher sind, als man sie durch den Erwerb einer eigenen Immobilie erzielen kann.

Diese Aufgabe obliegt dem Fondsmanagement, tatsächlich Mehrerträge zu erzielen. Zusätzlich kann eine gewisse Diversifikation gewährleistet werden, die ein einzelner Käufer so nicht realisieren kann, da er in der Regel nur eine Immobilie kauft. Ein Fonds diversifiziert hingegen in viele Immobilien und garantiert auf diese Weise eine Einnahmensicherheit.

Ich glaube, das sind die Gründe, die viele Leute dazu bewegen lieber in einen Fonds zu investieren, als sich selber eine Immobilie anzuschaffen. Das sind dieselben Gründe warum die Leute in Deka-Fonds bei der Sparkasse oder bei der Deutschen Bank DWS-Produkte kaufen. Man beteiligt sich mit kleinen Beträgen am Gesamtkuchen und braucht sich keine Gedanken darüber zu machen, wie man sich ein Tortenstück kaufen kann.

Scoredex: Sie legen seit Langem erfolgreich Genussrechte auf. Werden Sie auch in Zukunft an dieser Produktkategorie festhalten?

Lars Bergmann: Wir vertreiben seit zehn Jahren erfolgreich Genussrechte. Wir sehen daher keinen Grund, ein Produkt, das nachweislich über einen langen Zeitraum erfolgreich läuft, aufzugeben. Daher haben wir uns entschieden, eine dritte Tranche aufzulegen. Ganz nach dem Motto: „Never change a running system.“

Scoredex: Obwohl es in letzter Zeit viele Probleme mit Genussrechten gab, heißt das ja auch nicht, dass diese Finanzierungsform unbedingt schlecht sein muss.

Lars Bergmann: Genussrechte zählen zu den ältesten Finanzierungsformen der Welt. Das wissen viele Leute nicht. Genussrechte wurden in England erfunden, damit sich Privatpersonen an Firmen beteiligen können. Die Produktkategorie hat tatsächlich einige Schäden abbekommen – ich nenne an dieser Stelle mal das Stichwort „Prokon“.

Man muss aber auch klar sagen, dass es in der Immobilienbranche in den letzten Jahren diverse Pleiten gegeben hat. Und zwar unabhängig von der Finanzierungsform. Betroffen waren Genussrechte, KG-Beteiligungen, Anleihen und sogar Staatstitel. Deswegen bin ich auch davon überzeugt, dass man nicht eine bestimmte Produktkategorie verteufeln sollte.

Ich empfehle Anlegern sich mit dem Unternehmen und dessen Arbeitsweise zu beschäftigen und weniger damit, welcher Kategorie ein Produkt angehört. Ich persönlich halte Genussrechte für eine der transparentesten Anlageformen.

Über Lars Bergmann
Seit 2002 ist Lars Bergmann Vorstand der IMMOVATION AG. Er ist dort verantwortlich für die Bereiche Inneres, Konzeptionen & Strategien sowie Rechnungswesen & Finanzierungen.

Lars Bergmann studierte Rechtswissenschaft und Betriebswirtschaftslehre an der Universität Marburg. Seine universitäre Ausbildung schloss er 1992 erfolgreich als Diplom-Kaufmann ab.

Doch bereits seit 1988 befasst sich Bergmann mit der Vermittlung von Immobilien und Kapitalanlagen in Immobilien. In diesen Geschäftsfeldern erwarb er sich durch sein umfangreiches Know-how allgemeine Anerkennung.

Seit 1991 ist Lars Bergmann mit seinem Unternehmensverbund Mitglied im Ring Deutscher Makler (RDM), dem heutigen Immobilienverband Deutschland (IVD). Darüber hinaus bekleidet Bergmann seit 2003 das Amt eines ehrenamtlichen Handelsrichters beim Landgericht Kassel.
Bergmann ist außerdem geschäftsführender Mitgesellschafter der Firma Adamietz & Bergmann Immobilien GbR in Kassel.

Foto: Immovation AG

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SCOREDEX: Geschlossene Immobilienfonds

A. Doran

Emittenten_600x120Ein geschlossener Immobilienfonds wird als Gesellschaft mit dem Ziel der Errichtung, Erwerb und Verwaltung von einer oder mehrerer Immobilien gegründet, deren Investitionsumfang im Vorfeld schon feststeht.

Die Investition zielt auf Gewerbeimmobilien wie Büro- und Einzelhandelsimmobilien, Logistik-, oder Wohnimmobilien, aber auch auf Senioreneinrichtungen, Hotels, oder Kinos ab.

Das Investitionsvorhaben wird in einem Prospekt detailliert beschrieben und ist im nach hinein üblicherweise nicht mehr veränderbar. Der zugehörige Investitions- und Finanzierungsplan und damit das Investitionsvolumen stehen somit fest.

Über langfristig eingesammeltes Kapital (Fremd- und Eigenkapital) erfolgt die Finanzierung, welches öffentlich zur Zeichnung angeboten wird. Sobald das erforderliche Eigenkapital platziert ist, wird der Fonds wie sein Name bereits sagt geschlossen und weitere Investoren finden keinen Zugang mehr.

Mit der Investition in einen geschlossenen Fonds wird der Anleger Miteigentümer an den Gegenständen, in die investiert wird; er übernimmt somit also gleichzeitig ein unternehmerisches Risiko (dass in extremen Fällen bis zum Totalverlust reichen kann, auch wenn dies extrem unwahrscheinlich ist). Nach dem Ende der vorher beschlossenen Laufzeit wird der platzierte Fonds aufgelöst bzw. liquidiert.

Ein Vorteil geschlossener Immobilienbeteiligungen ist, dass der Investor selbst bestimmen kann, in welche Immobilien oder Art von Immobilien sein Kapital investiert. Zusätzlich gibt es die Chance an der Wertentwicklung von Objekten in unterschiedlichen Märkten zu platzieren.

Geschlossene Immobilienfonds bieten zusätzlich noch steuerliche Vorteile. Zum Beispiel wurden mit den USA und Holland so genannte Doppelbesteuerungs-abkommen (DBA) getroffen. Diese besagen, dass die Erträge aus dem Immobilienfonds nur im Land, in dem sie entstehen versteuert werden müssen. Da aber in diesen Ländern oft höhere Freigrenzen existieren, erhalten Anleger ihre Ausschüttungen oft mit nur geringen steuerlichen Belastungen, oder sogar steuerfrei.

Die Anlagestrategien geschlossener Immobilienfonds wirken sich auf die Diversifizierung des Gesamtvermögens positiv aus. Ein weiterer Vorteil ist, dass der Fondsbeteiligte sich nicht selbst um Vermietung, Verwaltung und Verkauf der Immobilie bemühen muss.

Die Investition in geschlossene Fonds bietet neben den oben genannten Vorteilen auch Nachteile, die der Investor berücksichtigen sollte.

Mietausfälle oder Leerstand der Immobilie kann aufgrund der schlechten wirtschaftlichen Lage oder des schlechten Zustandes der Immobilie eine negative Seite der geschlossenen Immobilienfonds sein.

Zusätzlich müssen möglicherweise noch Räume renoviert werden, was schnell in die Tausende gehen kann und bei den Prognosen der Renditen völlig außer Acht gelassen wird. Kommen Naturkatastrophen ins Spiel, die das Gebäude der Fondsgesellschaft zerstören, kann dieses natürlich auch keine Einnahmen mehr erbringen. In diesem Fall kann es sogar zum Totalverlust der Einlage des Investors kommen.

Weitere Nachteile bestehen in der hohen Einmalzahlung, die mehrere Tausend Euro beansprucht. So kommt ein geschlossener Immobilienfonds also eher für Großverdiener in Frage, die einen entsprechenden Betrag auch kurzfristig stellen können.

Geschlossene Immobilienfonds werden von der BaFin und nicht staatlich überwacht und zählen zum grauen Kapitalmarkt.  In diesem Bereich finden sich leider auch viele schwarze Schafe, die teilweise mit arglistigen Mitteln die Kunden hinters Licht führen und somit sind auch teilweise hohe Verluste, bis hin zum Totalschaden vorprogrammiert.

Aus diesem Grund sollte jedes Angebot vor der Zeichnung des Kapitals genauestens geprüft werden.

Der größte Nachteile dieser Investitionsform ist, dass während der Fondslaufzeit die Anteile nicht ordentlich gekündigt werden können. Die Anteile können, wenn überhaupt, nur mit erheblich hohen Gebühren bzw. Verlusten im Zweitmarkt verkauft werden.

Zum Ende der Fondslaufzeit könnte beim Investor noch ein Nachteil entstehen, wenn das Anlageobjekt zum niedrigeren Preis verkauft wird, als ursprünglich bei der Auflage des Fonds angenommen. Für den Investor bedeutet dies eine sinkende Rendite.

Fazit:

Geschlossene Immobilienfonds richten sich an Anleger, die eine Immobilienaffinität haben, aber nicht als Vermieter auftreten möchten. Daneben kann die Beteiligung genau das Richtige für den Investor sein, der risikofreudig ist und über ein gutes mittleres bis gehobenes Einkommen verfügt.

Wie oben beschrieben hat der Kunde das Problem den passenden Fonds für sich zu finden und noch zusätzlich muss eine seriöse und transparente  Fonds-gesellschaft gefunden werden.

Bei der Suche nach seriösen Fondsgesellschaften und Emittenten hilft SCOREDEX den Anlegern durch das SCOREDEX-Seriositätsrating.

Eine Übersicht der seriösesten Anbieter finden Sie im Bereich Top-Scores Emittenten.

Mehr Informationen über Fondsanbieter.

Die folgende Liste enthält eine große Auswahl Emittenten, die auf dem deutschen Markt geschlossene Beteiligungen anbieten:

ZBI Zenral Boden Immobilien AG
WGF Immobilien Invest GmbH
Wohnpark Elbaue Immobilienfonds KG
Westfonds immobilien Anlagegesellschaft mbH
Wölbern Invest KG
Wölbern Treuhand GmbH
VIB Vermögen AG
V & F Vermögens- und Finanzierungs- Treuhand GmbH
TREUREAL GmbH
TMW Pramerica Property Investment GmbH
TannCAPITAL Private Value
SJB FondsSkyline OHG
SIGNA Property Funds Deutschland AG
SHB Innovative Fondskonzepte AG
Schroder Property Kapitalanlagengesellschaft mbH
Robustus GmbH
Quantum Immonilien Kapitalanlagengesellschaft mbH
Proganimmo GmbH
Primus Valor AG
PATRIZIA Immobilien Institut AG
One capital GmbH
OperaOne AG
Munich 5 Property Fund GmbH
Norddeutsche Projektentwicklungs GmbH
Lloyd Fonds AG
LOYS AG
Madison Property AG
LaSalle Investment Management Kapitalanlagegesellschaft
Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG
L-KONZEPT Holding AG
IVG Immobilien AG
JAMESTOWN US-Immobilien GmbH
Kapitalpartner Konzept GmbH
INP-Holding AG
Internationales Immobilien-Institut GmbH
ILG Fonds GmbH
IMMAC HOLDING AKTIENGESELLSCHAFT
IMMOVATION Immobilien Handels AG
Industrifinans Real Estate  GmbH
HBH Immobilien GmbH
HGA Capital Grundbesitz und Anlage GmbH
IC Fonds GmbH
Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH
Hannover Grund Beteiligungs GmbH
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
Habona Invest Asset Management GmbH
HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG
HAMBORNER REIT AG
GlobalFirst-Assets Kapitalgesellschaft mbH
GRETA AG
Grundbesitz 24 Emissionshaus AG
GENTUM Immobilien Kapitalanlagengesellschaft mbH
Global Skyline Capital GmbH
Global State Deutschland GmbH
Gebau Fonds GmbH
GENO Asset Finance GmbH
GenoInvestment GmbH
EUCO Europäische Consulting Aktiengesellschaft
EURO GRUNDINVEST Objekt Holding GmbH & Co. KG
Euro-American Investors Group Vermittlungs-GmbH
Elbfonds GmbH
Engel & Völkers Capital AG
ESI Euro Sino Invest GmbH
DG ANLAGE Gesellschaft mbH
DIVAG Deutsche Investitions- und Vermögens-Treuhand Aktiengesellschaft
DSI Projekt GmbH
Deutsche Immobilien Invest GmbH
Deutsche Sachwerte Kontor AG
DFK Ferienwohnungen Sylt GmbH
deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG
Deutsche Immobilien Invest
Colonia Real Estate AG
Columbus Capital Service Gesellschaft mit beschränkter Haftung
CR Capital Real Estate AG
Berner Group Berlin GmbH
Bouwfonds GmbH & Co. Städtefonds
BVT Holdings GmbH & Co. KG
AVW Immobilien AG
Bauart Beteiligungs GmbH
Baufonds Services GmbH
Alois Hartl Golf und Resort Zweite-Beteiligungs KG
Alp Green Helvetia GmbH & Co. KG
Asuco Fonds GmbH
IMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND AG

SCOREDEX stellt die Top 20 der seriösesten Emittenten vor

Anleger, Geschäftspartner und Institutionen in Deutschland brauchen transparente, seriöse und geschäftlich vertrauenswürdige Emittenten. Aus diesem Grunde möchten wir die 20 besten Anbieter an dieser Stelle gerne noch einmal explizit auflisten:

  1. German Pellets GmbH
  2. GSI Fonds GmbH & Co. KG
  3. PROJECT Vermittlungs GmbH
  4. IVAG – Innovative Vertriebskonzepte AG
  5. INP-Holding AG
  6. Neitzel & Cie. Gesellschaft für Beteiligungen mbH & Co. KG
  7. FHM Fondshaus München Vermögensverwaltung GmbH
  8. IMMOVATION Immobilien Handels AG
  9. KSH Capital Partners AG
  10. BD-Shipsnavo GmbH & Co. Reederei KG
  11. Middle East Best Select GmbH
  12. DEFOMA GmbH
  13. Ventafonds Öko-Umweltfonds 1 Beteiligungs GmbH
  14. Faktum Finance GmbH
  15. Ventafonds GmbH
  16. GenoInvestment GmbH
  17. Robustus GmbH
  18. Alp Green Helvetia GmbH & Co KG
  19. Trendinvest Beratungs GmbH
  20. Top-Scores Emittenten

SCOREDEX bedankt sich bei allen hier genannten Emittenten für Ihre Transparenz und Offenheit. Wir freuen uns auf eine weitere erfolgreiche Zusammenarbeit.

Ihr SCOREDEX-Team

SCOREDEX stellt vor: Immovation Immobilien Handels AG

Die besten EmittentenWenn man als Anleger ein solides, transparentes und erfolgreiches Unternehmen sucht, das sich im besten Falle auch noch auf alle Bereiche einer Immobilie spezialisiert hat, ist man bei der Immovation Immobilien Handels AG goldrichtig.

Mit diversen Auszeichnung, unter anderem von Scope, hat sich das seit 16 Jahren aktive Unternehmen ebenfalls einen Top-Score-Rang bei Scoredex ergattern können.

Der Kopf des Unternehmens ist der Diplomkaufmann Lars Bergmann. Bereits während seines Studiums legte er den Grundstein der Immovation-Unternehmensgruppe. Während andere Studenten um Jobs nahezu rangen, baute er sich seine eigene Existenz auf und lies sich von niemandem beeinflussen. Dieser Perfektionismus spiegelt sich heute in seinem stabilen Unternehmen wider.

Man könnte meinen, „der gute Herr habe genug um die Ohren“. Und dennoch zeigt er seine soziale Ader durch ehrenamtliche Tätigkeiten, wie z.B. als Handelsrichter beim Landgericht Kassel, und als Mitglied in zahlreichen Ausschüssen sowie bei der IHK-Vollversammlung Kassel.

Mit diesem Kopf konnte sich das Unternehmen erfolgreich auf dem Markt positionieren und expandieren. Vom Ankauf über die Projektierung und das Bestandsmanagement bis hin zum Verkauf übernimmt die Unternehmensgruppe alle Leistungen, um die Kosten so gering wie möglich zu halten und damit ihren Anlegern die größtmöglichen Vorteile zu bieten.

Geleitet von den „10 Geboten“ der Immovation sorgen sie zudem für Sicherheit. Dies wird auch durch die Risikomanagement-Bewertung im Wirtschaftsdossier von Scoredex verdeutlicht, welches der Immovation Immobilien Handels AG in diesem Bereich eine Bewertung von 99,5% gibt.

Das soeben genannte Streben nach Perfektion zeichnet sich auch in anderen Faktoren des Wirtschaftsdossiers ab. Beispiele hierfür sind die private finanzielle Situation des Herrn Bergmann, der Branchenvergleich, die juristischen Merkmale und die Kontinuität des Unternehmens. Mit einem Scoredex von 829 kann die Immovation-Unternehmensgruppe nun ihr jahrelanges Streben nach Seriosität und Transparenz nach außen dokumentieren.

>> SCOREDEX der Immovation Immobilien Handels AG