Chancen- und Risikobericht – Immovation AG

Chancen- und Risikobericht – Immovation AG – Risiken für die Gesellschaft, die aufgrund der außergewöhnlichen gesamtwirtschaftlichen und branchenbezogene Rahmenbedingungen als Folge der Corona-Pandemie mittel- oder langfristig entstehen können, lassen sich nach Auffassung der Geschäftsführung trotz sinkender Corona-Infektionszahlen auch im laufenden Geschäftsjahr nicht ausschließen. Das eigene Risikomanagement kann lediglich angemessen auf die konjunkturelle Entwicklung bzw. die der Immobilienmärkte reagieren.

Chancen- und Risikobericht – Preise für Wohnimmobilien

Die Preise für Wohnimmobilien kennen seit geraumer Zeit nur eine Richtung: nach oben. Trotz Corona-Pandemie hält der Bau-Boom dank hoher Nachfrage und günstiger Zinsen an. Prof. Dr. Michael Voigtländer, Immobilienökonom des Institutes der deutschen Wirtschaft (IW), geht davon aus, dass die Preise vorerst sogar noch weiter steigen werden, weil die Nachfrage steige, die Zinsen niedrig seien und der Wohnraum fehle. „Wohnraum ist ein knappes Gut und in den Städten wird zu wenig gebaut.“ Die Preise werden aber nicht ins Unendliche steigen, erwartet der Immobilien-Experte. „Sie werden – wie auch die Mieten – allmählich abflachen. Einfach, weil Zuwanderung und Zuzug nachlassen und auch die Einkommen weniger stark wachsen werden“, so Voigtländer. Dem wirke entgegen,dass generell eine neue Wertschätzung für das Wohnen zu beobachten sei. Vielen Menschen sei ein eigener Balkon, ein eigener Garten durch die Lockdowns wichtiger geworden, genau wie die eigenen vier Wände. „Also nehme ich an, dass viele durch die Pandemie eher bereit sein werden, mehr zu zahlen als vorher.“

Besteht die Gefahr einer Immobilien-Blase in Deutschland?

Chancen- und Risikobericht: Immer wieder spekulieren Experten darüber, ob sich in Deutschland in 2021 eine Immobilien-Blase entwickelt. Voigtländer sieht diese Gefahr aktuell nicht: „Wenn wir wirklich solch eine Immobilien – Blase hätten, wäre die Corona-Pandemie als überraschendes Ereignis der Anlass gewesen, dass sie platzt. Das ist aber nicht passiert und deutet sich auch nicht an. Deshalb denke ich, dass wir keine Blase haben.“ (Im Gegenteil: „Die Preise werden noch steigen”, IW, 03.05.2021)

Markt für Wohnimmobilien unter dem Einfluss von Corona

Chancen- und Risikobericht: Marktanalysen der Immobilien-Plattform ImmobilienScout24 im Februar 2021 bestätigen, dass der Markt für Wohnimmobilien auch unter dem Einfluss von Corona nicht eingebrochen ist. Ganz im Gegenteil: „Corona und die allgemeine Marktlage haben zu einem verstärkten Nachfrageschub nach Wohnimmobilien zum Kauf geführt. Im Februar 2021 gingen auf ImmoScout24 33 Prozent mehr Kontaktanfragen für Häuser zum Kauf ein als im Vorjahr. Für Eigentumswohnungen stieg die Nachfrage um 34 Prozent. Damit setzt sich das deutlich verstärkte Interesse der Vormonate an Kaufimmobilien fort.“ Bei Mietwohnungen zeige sich mit Blick auf die Nachfrageentwicklung nach Analysen von ImmoScout24 ein gemischtes Bild. Für die deutschen Top7-Städte verzeichnet ImmoScout24 einen Anstieg der Kontaktanfragen um vier Prozent im Februar 2021 im Vergleich zum Vorjahr. Deutschlandweit zeigte die Datenanalyse hingegen einen leichten Rückgang um 6 Prozent, in den Speckgürteln der Top7-Städte sogar um 16 Prozent im gleichen Zeitraum. Trotz des Rückgangs bleibt nach Angaben der Immobilienplattform die Konkurrenz um Mietwohnungen hoch. Demnach kommen deutschlandweit auf eine auf ImmoScout24 neu angebotene Wohnung 33 Bewerber. („Nachfrage nach Kaufimmobilien boomt“, ImmobilienScout24.de, 22.03.2021)

Konjunkturelle und strukturelle Auswirkungen von Covid-19 auf die TOP 7-Büromärkte

Chancen- und Risikobericht: Analysten des Immobilienberaters Colliers International haben konjunkturelle und strukturelle Auswirkungen von Covid-19 auf die TOP 7-Büromärkte bis 2025 unter die Lupe genommen. Die anhaltende Pandemie und ihre Auswirkungen beeinflussen den Bürovermietungsmarkt in Deutschland weiterhin in vielfacher Weise, so Colliers. Nach derzeitigen Erfahrungen gehen die Experten davon aus, dass bei einem Teil der Neuanmietungen höhere Homeoffice-Quoten zu einer geringeren Bürofläche pro Mitarbeiter führen werde, auf der anderen Seite jedoch der Anteil der Allgemein-, Interaktions-und Verkehrsflächen steigen wird. Stephan Bräuning, Head of Office Letting Deutschland bei Colliers: „Unter dem Strich geht die Bürofläche pro Arbeitnehmer dadurch nur geringfügig zurück. Unser Basisszenario beziffert diesen, etwas verkürzt als ́Homeoffice-Effekt ́bezeichneten Impact mit minus 5 Prozent.” Unter dem derzeit erwarteten konjunkturellen und strukturellen Einfluss der Corona-Krise erwartet Colliers den Höchststand der Leerstandsentwicklung in den Jahren 2023 und 2024. Den höchsten Leerstand prognostiziert Colliers für das Jahr 2021 mit circa 5,2 Prozent. Stephan Bräuning „Unter den gegebenen Umständen ist das eine moderate Entwicklung, die eindrucksvoll die solide Ausgangslage des deutschen Büromarktes belegt.“ („Keine Brüche an deutschen Büromärkten durch Homeoffice-Effekt“, colliers.de, 05.05.2021)

Entwicklung des Wohn- und Büroimmobilienmarktes

Chancen- und Risikobericht: Für die Immobilien der Gesellschaft sieht die Unternehmensleitung angesichts dieser Entwicklung keine Gefahr, da die Entwicklung des Wohn- und Büroimmobilienmarktes nach derzeitiger Datenlage auch in Coronazeiten keine, oder nur geringe Einbußen erwarten lässt. Solange ein deutlicher Nachfrageüberhang gegeben ist, sind an den ausgewählten Immobilien-Standorten der Gesellschaft weiterhin die Bedingungen für nachhaltige Erträge gegeben.

Risikomanagement der Unternehmensgruppe Immovation

Chancen- und Risikobericht: Das Risikomanagement der Unternehmensgruppe sorgt dafür, dass Chancen und Risiken systematisch erfasst, bewertet, gesteuert, überwacht und kommuniziert werden. Ziel ist es, frühzeitig Informationen über Risiken und Potenziale, sowie ihre möglichen Auswirkungen zu gewinnen und so zu steuern, dass der langfristige Erfolg des Unternehmens nachhaltig gesichert und gesteigert werden kann. Die Verantwortung inklusive Überwachung und Weiterentwicklung des Risikofrüherkennungssystems trägt der Vorstand. Das Risikofrüherkennungssystem wird jährlich in einem internen Risikoaudit des Vorstandes und der Führungskräfte auf Wirksamkeit geprüft. Über die Ergebnisse und eventuell einzuleitende weitere Risikomaßnahmen werden relevante Ansprechpartner informiert. Das Risikofrüherkennungssystem fand während der Jahresabschlussprüfung Beachtung. Die Entwicklung des Immobilienmarktes wird von der Unternehmensführung und der unternehmenseigenen Research-Abteilung kontinuierlich beobachtet. Um mögliche Risiken für eine nachhaltige Vermietung so gering wie möglich zu halten, prüft das Unternehmensmanagement kontinuierlich seine Investitionspolitik. Ebenso wird auf eine positive Prognose der Wirtschafts-entwicklung an den Objektstandorten geachtet und die Nutzungskonzepte für Immobilien werden an der lokalen Nachfrage orientiert.

Chancenbericht – IMMOVATION Immobilien Handels AG

Aufgrund der Aufgabenteilung der Tochtergesellschaften ist die IMMOVATION Immobilien Handels AG in der Lage, alle Prozesse der Immobilien-Wertschöpfungskette mit unternehmenseigenen Firmen abzudecken und besonders effizient und kostenminimierend zu agieren. Nach eigener Einschätzung hat die Gesellschaft mit dem Abschluss der Revitalisierung des Salamander-Areals in Kornwestheim und dem realisierten Wohnbauprojekt in Ludwigsburg nicht nur ihre Expertise in der Projektierung von Wohnimmobilien sowie der Sanierung und Entwicklung denkmalgeschützter Gebäude und Areale belegt, sondern für die gesamte Immobilien-Wertschöpfungskette unter Beweis gestellt. Die Stabilisierung und Erholung der Wirtschaft steht auch im zweiten Corona-Jahr im Fokus der europäischen Finanz- und Wirtschaftspolitik. Christine Lagarde, die Präsidentin der Europäischen Zentralbank (EZB), hat im Dezember 2020 einen noch expansiveren geldpolitischen Kurs angekündigt. „Das unter dem Kürzel PEPP bekannte Anleihekaufprogramm in der Corona-Pandemie wird um eine halbe Billion auf 1,85 Billionen Euro erhöht. Außerdem kündigte sie an, dass die Nettozukäufe bis März 2022 laufen sollen, zuvor galt Mitte 2021 als vorläufiges Ende. Zugleich verlängerte die EZB die Frist, in der das Programm durch Ersatzkäufe ein stabiles Volumen behalten soll, um ein Jahr bis mindestens Ende 2023.“ („Coronahilfen EZB im Kaufrausch – Lagarde erhöht Anleihekäufe um 500 Milliarden Euro“, handelsblatt.com 10.12.2020) Die oberste Währungshüterin sieht darüber hinaus keinen Anlass die Zinspolitik der EZB zu ändern: Im aktuellen Umfeld bleibe „die Sicherstellung günstiger Finanzierungsbedingungen während der Pandemie-Phase entscheidend.“ („EZB will Tempo der Anleihekäufe erhöhen und erwartet 2021 höhere Inflation“, handelsblatt.com 11.03.2021) In den nächsten Monaten wird sich an diesen Rahmenbedingungen nach Einschätzung des EZB- Rates wenig ändern. Die EZB beließ in ihrer Sitzung im April 2021 den Leitzins unverändert bei 0,0 Prozent und den für die Geldpolitik entscheidenden Einlagenzins auf dem bisherigen Rekordtief von minus 0,5 Prozent. Banken müssen demnach weiter Minuszinsen zahlen, wenn sie überschüssige Liquidität bei der EZB halten.

Ende der Niedrigzinspolitik der EZB?

Vor diesem Hintergrund ist mit einem Ende der Niedrigzinspolitik der EZB aus Sicht der Unternehmensleitung auf absehbare Zeit nicht zu rechnen. Die Gesellschaft geht davon aus, dass die niedrigen Zinsen auch über 2021 hinaus rentable Rahmenbedingungen für den Ankauf von Immobilien bieten. Für die Finanzierung von Immobilienankäufen ist der Niedrigzins bei kurzfristigen (Euribor) Laufzeiten weiter von Vorteil. Noch bedeutsamer für die Entwicklung der Gesellschaft sind niedrige Zinssätze jedoch für mittel- bis langfristige Zinsfestschreibungen. Auf Grundlage der Einschätzung von Marktanalysten hält die Unternehmensleitung eine markante Anhebung mittel- bis langfristiger Zinsfestschreibungen in 2021 für unwahrscheinlich. Das Risiko für die Liquidität – und damit für das weitere Wachstum der Gesellschaft aufgrund steigender Zinssätze – wird deshalb mittelfristig als gering eingeschätzt. Entgegen möglicher finanzieller Unsicherheiten, die mit der Corona-Krise für den einzelnen und gesamtwirtschaftlich entstanden sind, bleibt der Wunsch nach Wohneigentum groß.

Marktentwicklung bei Wohnimmobilien

Chancen- und Risikobericht: Jeder vierte Mieter bis 50 Jahre plant in den nächsten zwei bis drei Jahren oder zu einem späteren Zeitpunkt einen Immobilienkauf. Zu diesem Ergebnis kommt die Studie „Wohnen in Deutschland“ im Mai 2021. Sie wurde von der Gruppe der Sparda-Banken in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW), seiner Beratungstochter (IW Consult) sowie dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) veröffentlicht. („Wohnen in Deutschland 2021“, IW, 24.05.2021) Diese positive Marktentwicklung bei Wohnimmobilien wird durch das Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses e.V. (ZIA) betätigt.

Anstieg der Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen in Deutschland

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und für Ein- und Zweifamilienhäuser sind nach Aussage der Gutachter in Deutschland im vergangenen Jahr weiter kräftig gestiegen. „Im Bundesmittel betrug der Anstieg bei Eigentumswohnungen 8,6 Prozent, womit im Schnitt pro Quadratmeter 2.280 Euro fällig werden. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern betrug der Anstieg 7,3 Prozent, womit der Quadratmeterpreis im Mittel 2.750 Euro beträgt.“ Der Anstieg der Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen in Deutschland habe sich auch in 2020 weiter fortgesetzt. Die leicht abnehmende Mietendynamik habe sich seit Ende 2018 damit trotz der Pandemie fortgesetzt, ein stärkeres Abflachen der Kurve oder gar eine Trendumkehr lasse sich jedoch nicht erkennen. „Die Durchschnittsmiete im Bestand ist im vierten Quartal auf insgesamt 7,57 Euro/m² gestiegen, dies ist ein Anstieg um 3,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.“ Auch der Neubau hat dem Gutachten zufolge angezogen: „Bundesweit wurden 2019 293.000 Wohnungen fertiggestellt, das sind zwei Prozent mehr als im Vorjahr. Im Jahr 2020 dürften rund 300.000 neue Wohnungen fertiggestellt worden sein, im Jahr 2021 ist mit 310.000 zu rechnen.“ („Frühjahrsgutachten 2021: Handel und Hotels brauchen endlich eine Perspektive“, ZIA, Pressemitteilung, 04.05.2021)

Preisaufschläge am deutschen Wohnungsmarkt

Chancen- und Risikobericht: Am deutschen Wohnungsmarkt werden die Preise auch nach der Corona-Krise weiter steigen. Das zeigt der Postbank Wohnatlas 2021. Experten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) haben darin eine Kaufpreis-Prognose bis 2030 erstellt. Demnach sei vor allem in und um die urbanen Zentren mit weiteren Preisaufschlägen zu rechnen. „In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte können Haus- und Wohnungsbesitzer davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt.“ („Immobilienpreise steigen trotz Corona“, Postbank Wohnatlas 2021, dasinvestment.com, 28.04.2021)

Lücke zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt

Mit der Bereitstellung finanzieller Hilfen in einem bisher nie da gewesen Volumen und der unverändert bestehenden Lücke zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sind nach Einschätzung der Unternehmensführung die Rahmenbedingungen gegeben, mit denen die Folgen der Corona-Pandemie für die Konjunktur und die Immobilienwirtschaft im Rahmen des Möglichen aufgefangen werden können. Aus Sicht der Unternehmensführung kann das Wertschöpfungspotenzial insbesondere abseits der Metropolen und in deren Peripherie auch in und nach der Corona-Krise attraktive und nachhaltige Renditechancen eröffnen. Die absehbare Entwicklung der Gesellschaft wird daher weiter positiv beurteilt. (AH)