Die RK-Immo-Resort Ltd & Co. KG präsentiert sich als Anbieter lukrativer Beteiligungsmöglichkeiten an Hotelimmobilien im Süden Sri Lankas.
Hinter den Renditeversprechen von bis zu 6,5 % verbergen sich jedoch intransparente Strukturen, fehlende Projektangaben und ein Geschäftsmodell im regulatorischen Graubereich.
Für Anleger bedeutet das: hohe Risiken, keine behördliche Kontrolle – und potenziell ein Investment ohne belastbare Grundlage.
Das Wichtigste in Kürze – RK-Immo-Resort Ltd & Co. KG
Risikoreiches Anlagekonzept ohne Transparenz
RK-Immo-Resort wirbt mit Hotelinvestitionen in Sri Lanka, nennt jedoch keine konkreten Objekte, Partner oder Genehmigungen. Die Beteiligung gleicht einem „Blind-Investment“ ohne nachprüfbare Faktenlage.
Beteiligungen im Graumarkt ohne BaFin-Prüfung
Anlegerangebote wie Genussrechte, stille Beteiligungen oder Nachrangdarlehen erfolgen ohne Verkaufsprospekt und behördliche Kontrolle. Dadurch fehlt eine unabhängige Prüfung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des Modells.
Konstruktion nutzt Haftungs- und Aufsichtsschlupflöcher
Die Kombination aus Ltd & Co. KG und gestückelten Angeboten unterhalb der Prospektgrenze schützt die Initiatoren – nicht die Anleger. Für Investoren bedeutet das: keine Einlagensicherung, hohes Ausfallrisiko.
Fragwürdiges Netzwerk und Insolvenzumfeld
Die Nähe zur insolventen ASK Bauplanung GmbH und das Umfeld um Herrn Kandler werfen Fragen auf. Kritische Experten sehen strukturelle Schwächen und fehlende Erfolgsnachweise.
Warnungen von Verbraucherschützern
Experten raten deutlich zur Vorsicht: Die versprochene Rendite von bis zu 6,5 % steht in keinem Verhältnis zum Risiko eines Totalverlusts. Wer investiert, sollte sich der fehlenden Absicherung und langen Kapitalbindung bewusst sein.
Marktstellung der RK-Immo-Resort Ltd & Co. KG
Die RK-Immo-Resort Ltd & Co. KG positioniert sich als Anbieter exotischer Immobilienbeteiligungen mit Renditeversprechen in einem Schwellenland – und bewegt sich dabei im Graubereich des Kapitalmarkts. Im direkten Vergleich zu etablierten Projektentwicklern, Hotelketten oder lizenzierten Immobilienfonds fehlt es dem Unternehmen an nachvollziehbarer Substanz, erprobten Erfolgsmodellen sowie regulatorischer Transparenz.
Während der Wettbewerb auf klare Track Records, transparente Objektportfolios und geprüfte Fondsstrukturen setzt, bleibt RK-Immo-Resort hinter grundlegenden Branchenstandards zurück: Weder konkrete Projekte noch Genehmigungen oder belastbare Wirtschaftlichkeitsrechnungen wurden offengelegt. Die Marktstellung beschränkt sich damit auf ein kleines, weitgehend intransparentes Segment des nicht regulierten Anlagevertriebs, der vor allem renditeorientierte Privatanleger anspricht, die bereit sind, hohe Risiken in Kauf zu nehmen.
Durch die Nutzung von Schlupflöchern im Vermögensanlagengesetz und der Konstruktion als Ltd & Co. KG mit fraglicher Besicherung fehlt es RK-Immo-Resort an institutioneller Anschlussfähigkeit. Das Unternehmen ist daher eher Teil eines Netzwerks renditeorientierter Graumarktprojekte als ein ernstzunehmender Wettbewerber im professionellen Tourismusimmobilienmarkt. Anlegern wird eine marktferne Illusion angeboten, keine solide Investition mit nachweisbarer Wertschöpfung.
Hintergrund der RK-Immo-Resort Ltd & Co. KG
Die RK-Immo-Resort Ltd & Co. KG ist ein in Berlin ansässiges Unternehmen, das mit Hilfe von privatem Anlegerkapital den Erwerb von Hotelimmobilien im Süden Sri Lankas plant.
Das Geschäftsmodell klingt auf den ersten Blick attraktiv: Es ist von „Rendite ab 6,5 %“ die Rede und von einer Beteiligung am touristischen Wachstumsmarkt in Sri Lanka durch Investitionen in Immobilien. Die Region rund um Tissamaharama (nahe dem Yala-Nationalpark im äußersten Süden Sri Lankas) steht dabei offenbar im Fokus der Pläne, da sie als aufstrebende Tourismusregion gilt.
Konkrete Angaben zu den geplanten Hotel-Projekten – etwa welche Hotels gekauft oder gebaut werden sollen, ob bereits Objekte existieren oder Genehmigungen vorliegen – sind bisher allerdings nicht öffentlich bekannt. Ein Branchenblog bemängelt explizit, dass über das konkrete Hotelprojekt keinerlei Informationen bereitgestellt werden: Weder die genaue Lage noch vorhandene Baugenehmigungen oder erste Einnahmen seien genannt – die Investition gleiche daher „einem Blind Date mit dem Risiko“.
Als Rechtsform wurde eine Kommanditgesellschaft (KG) gewählt, bei der eine Limited (Ltd) als Komplementär fungiert („Ltd & Co. KG“). Diese Konstruktion begrenzt die Haftung des Initiators und ist im Bereich von Anlegerbeteiligungen nicht unüblich. Der Firmensitz ist offiziell Berlin, während die Ltd als vollhaftende Gesellschafterin oft im Ausland (z.B. Großbritannien) eingetragen wird.
Die konkreten Beteiligungsverhältnisse (Beteiligungsstruktur) der RK-Immo-Resort sind nicht vollständig öffentlich, jedoch darf angenommen werden, dass Herr Kandler als maßgebliche Person hinter der Gesellschaft steht. Aus dem Kontext (Firmenname „RK“) lässt sich schließen, dass die Initialen R.K. auf Herrn Kandler zurückgehen.
Zudem existieren persönliche Verbindungen im Umfeld:
Eine Antje Schubert-Kandler – mutmaßlich die Ehefrau oder enge Partnerin von Herrn Kandler – trat als Geschäftsführerin der ASK Bauplanung GmbH in Berlin auf. Dieses Unternehmen (die Buchstaben A-S-K entsprechen ihrem Namen) war offenbar in die Planung von Bauprojekten involviert.
Im Mai 2024 geriet die ASK Bauplanung GmbH in finanzielle Schwierigkeiten. Das Amtsgericht Charlottenburg ordnete ein vorläufiges Insolvenzverfahren über ihr Vermögen an. Diese Entwicklung deutet auf mögliche Probleme in Herrn Kandlers geschäftlichem Umfeld hin und könnte ggf. in Zusammenhang mit den Hotelplänen stehen (beispielsweise wenn die Bauplanungsgesellschaft für Projektentwicklungen in Sri Lanka vorgesehen war).
Konkrete rechtliche Auseinandersetzungen oder behördliche Verfahren gegen Herrn Kandler persönlich sind öffentlich hingegen nicht bekannt – jedoch sollten Anleger diese Vorgeschichte im Umfeld berücksichtigen.
Anlageangebote und Konditionen für Investoren
RK-Immo-Resort bietet privaten Anlegern mehrere Beteiligungs- und Anlageformen an, mit unterschiedlichen Mindestsummen, Laufzeiten und Renditeaussichten. Laut den vorliegenden Informationen werden insbesondere folgende fünf Modelle beworben:
Genussrechte: ab einer bestimmten Einlage, mit einer Laufzeit von 5 Jahren und einer gewinnabhängigen Dividende ab 5,75 % p.a. Genussrechte sind risikoaktives Beteiligungskapital, vergleichbar mit einer Aktienbeteiligung, jedoch ohne Mitspracherechte.
Stille Beteiligungen: ab einer bestimmten Summe, bei denen der Investor als stiller Gesellschafter auftritt und am Gewinn und Verlust des Unternehmens anteilig beteiligt wird. Diese Form ist ertragsabhängig und birgt das volle unternehmerische Risiko (bis hin zum Totalverlust).
Namensschuldverschreibungen: ab einer bestimmten Summe, die einen festen Zinscoupon von 5 % p.a. versprechen. Dabei handelt es sich um nicht börsennotierte Anleihen, die auf den Namen des Gläubigers laufen.
Nachrangdarlehen: ab einer bestimmten Summe, mit festem Zins von 4,5 % p.a., allerdings nachrangig gegenüber allen anderen Gläubigern. Im Insolvenzfalle werden diese Darlehen erst ganz zum Schluss bedient – häufig gehen Anleger dabei leer aus (Totalverlustrisiko).
Grundbuchbesicherte Darlehen: ab einer bestimmten Summe, angeblich besichert über Grundpfandrechte (Grundschulden) auf Immobilien. Dies klingt zunächst sicher, doch kritische Stimmen merken an, dass keinerlei Angaben zur konkreten Lage, zum Wert oder zu bestehenden Belastungen der als Sicherheit dienenden Immobilien gemacht werden. Ohne solche Informationen ist die tatsächliche Werthaltigkeit der Besicherung ungewiss.
Kapitalanlagekonditionen
Allen Angeboten ist gemein, dass die Anleger ihr Kapital mittel- bis langfristig binden. Die Mindestlaufzeiten betragen meist 5 Jahre, teils verbunden mit Kündigungsfristen von zwei Jahren. Dies bedeutet geringe Flexibilität: Wer investiert, kommt für einen längeren Zeitraum nicht ohne Weiteres an sein Geld.
Die beworbenen Renditen (zwischen etwa 4,5 % und 6,5 %+) liegen zwar über Sparbuch-Niveau, spiegeln aber auch das höhere Risiko wider. Insbesondere Nachrangdarlehen und stille Beteiligungen stellen unternehmerische Beteiligungen dar, bei denen im schlechtesten Fall ein Totalverlust des eingesetzten Geldes droht.
Für Anleger wurde in einem Verbraucherforum-Artikel der Rat gegeben, genau hinzuschauen und das Kleingedruckte zu lesen. Die Angebote mögen verlockend klingen, doch die Konstruktion ist komplex und mit etlichen Risikofaktoren behaftet. Im nächsten Abschnitt werden die regulatorischen Rahmenbedingungen beleuchtet, da diese maßgeblich für das Verständnis der Risiken sind.
Regulierung, Prospektpflicht und Aufsicht (VermAnlG, BaFin)
Auffällig ist, dass RK-Immo-Resort seine Beteiligungen unter Ausnutzung der sogenannten „Small-Capital“-Ausnahme des Vermögensanlagengesetzes (VermAnlG) anbietet. Konkret bedeutet das: Das Emissionsvolumen der jeweiligen Anlageprodukte bleibt unterhalb der gesetzlichen Schwellenwerte, wodurch keine Prospektpflicht ausgelöst wird. Es muss also kein von der BaFin gebilligter Verkaufsprospekt erstellt werden.
Dies hat erhebliche Konsequenzen:
Es gibt keine behördliche Kontrolle, da kein Prospekt veröffentlicht wird, entfällt die Prüfung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Weder die finanzielle Tragfähigkeit des Geschäftsmodells noch die Angaben zum Angebot werden zuvor von offizieller Stelle auf Plausibilität geprüft.
Der Anbieter spart sich dadurch Aufwand und Kosten. Für die Anleger steigt jedoch das Risiko, da sie sich auf wenige, ungeprüfte Informationen verlassen müssen. Wie ein kritischer Bericht betont: „Keine BaFin-Prüfung, keine standardisierten Informationspflichten und sehr viel Vertrauen nötig.“
Keine standardisierten Informationen
Ein prospektbefreites Angebot muss lediglich ein Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB) bereitstellen, aber selbst dieses entfällt oft bei den kleinvolumigen Tranchen. Wichtige Details über Geschäftszweck, Risiken, Kosten oder Mittelverwendung können im Dunkeln bleiben oder sind nur im Gesellschaftsvertrag versteckt.
Gesetzliche Grauzone (AIF/KAGB)
Es stellt sich die Frage, ob RK-Immo-Resort als Unternehmen eventuell einen alternativen Investmentfonds (AIF) darstellen könnte, was einer Registrierung oder Erlaubnis nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) bedürfte. Nach aktueller Gesetzeslage gilt ein Unternehmen dann als AIF, wenn es von mehreren Anlegern Kapital einsammelt, um es gemäß einer festen Anlagestrategie zum Nutzen der Anleger zu investieren.
Allerdings versucht RK-Immo-Resort offenkundig, diesen Fonds-Begriff zu umgehen, indem es sich als „operativ tätiges Unternehmen“ darstellt (zum Beispiel durch den geplanten aktiven An- und Verkauf von Immobilien, Projektentwicklung etc.). Auch die Ausrichtung auf feste Zinsanlagen (Nachrangdarlehen, Schuldverschreibungen) – zumindest ein Teil der Angebote – dient dazu, nicht als „gewinnorientierte Beteiligung“ im KAGB-Sinne zu gelten.
Die BaFin achtet inzwischen verstärkt darauf, ob solche Modelle de facto nur Anlegergelder poolen, um Immobilien zu halten (das würde einen erlaubnispflichtigen Fonds bedeuten), oder ob echte operative Umsatztätigkeiten im Vordergrund stehen. Im Zweifel soll ein Anbieter eher nur festverzinsliche Instrumente ausgeben, um dem KAGB zu entgehen.
RK-Immo-Resort bietet jedoch auch Genussrechte und stille Beteiligungen an (mit Gewinnbeteiligung), was eine gewisse Grauzone darstellt – man verlässt sich hier offenbar darauf, dass die Prospektfreigrenze (je Instrument weniger als 2,5 Mio. € bzw. nach neuem Recht bis 8 Mio. €) eingehalten wird und somit formal keine Erlaubnispflicht greift.
Finanzaufsicht und Warnhinweise
Bislang liegen keine öffentlichen Warnungen der BaFin speziell zu RK-Immo-Resort vor. Da sich das Unternehmen juristisch innerhalb der Ausnahmevorschriften bewegt, hat die Aufsicht vermutlich (noch) keinen Anlass für Maßnahmen gesehen.
Allerdings haben Verbraucherschützer bereits deutlich zur Vorsicht gemahnt: In dem Artikel „Sonne, Strand und stille Beteiligungen? Anleger aufgepasst!“ wird erläutert, dass es keinerlei behördliche Kontrolle gibt und Anleger somit „ohne Netz und doppelten Boden“ investieren.
Die Experten raten ausdrücklich, im Zweifelsfall einen auf Kapitalmarktrecht spezialisierten Anwalt die Vertragsunterlagen prüfen zu lassen. Zudem sollte kein Geld investiert werden, auf das man nicht im schlimmsten Fall verzichten kann. Diese Warnungen ersetzen zwar keine offizielle BaFin-Mitteilung, unterstreichen aber das hohe Risikoprofil der Anlage.
Netzwerk und Umfeld von Herrn Kandler
Im Umfeld von RK-Immo-Resort und Herrn Kandler lassen sich mehrere relevante Akteure und Verbindungen erkennen:
Horst Werner
Die RK-Immo-Resort Ltd & Co. KG taucht in einem vom Finanzierungsexperten Dr. Horst Werner herausgegebenen „Investoren-Brief“ auf. In der Ausgabe 03/2025 dieses Branchen-Newsletters wird RK-Immo-Resort neben anderen Unternehmen (z. B. Kleeberg Immobilien, Big Buzz, DMS GmbH) als aktuelles Beteiligungs-Angebot für Anleger gelistet. Dies deutet darauf hin, dass RK-Immo-Resort Teil eines Netzwerks von Emittenten im grauen Kapitalmarkt ist, die über ähnliche Kanäle um Investoren werben.
Horst Werner ist bekannt dafür, mittelständische Firmen bei der Einwerbung von Kapital „ohne Bank“ zu beraten – etwa durch Gestaltung von Genussrechten und Nachrangdarlehen. Die Präsenz von RK-Immo-Resort in seinem Newsletter legt nahe, dass Herr Kandler auf diese Expertise zurückgreift und sich in einem Netzwerk gleichartiger Projektgesellschaften bewegt.
Einige dieser im selben Atemzug genannten Firmen (z.B. Kleeberg Immobilien) wurden vom Verbraucherschutzforum ebenfalls kritisch beleuchtet, was ein Muster vermuten lässt.
Weitere Personen im Umfeld
Wie oben erwähnt ist Antje Schubert-Kandler (Geschäftsführerin der insolventen ASK Bauplanung GmbH) eine Schlüsselfigur in Herrn Kandlers persönlichem Umfeld. Ihre Tätigkeit im Bauplanungsbereich könnte auf eine arbeitsteilige Struktur hindeuten: Herr Kandler kümmert sich um Finanzierung und Investoreneinwerbung, während Frau Schubert-Kandler die bauliche Projektplanung übernommen haben könnte.
Die Insolvenz der Planungsgesellschaft in 2024 könnte für RK-Immo-Resort bedeuten, dass man bei der Umsetzung der Sri-Lanka-Vorhaben vor Herausforderungen steht oder nach alternativen Planern suchen muss. Darüber hinaus sind keine weiteren Familienangehörigen oder Geschäftspartner namentlich öffentlich in Erscheinung getreten.
Es ist üblich, dass solche Projekt-KGs nur eine kleine Anzahl von Gesellschaftern (oft der Initiator und ggf. dessen Familie) haben, während die Anleger ausschließlich über partiarische Darlehen oder Beteiligungen eingebunden werden.
Geschäftliche Verbindungen nach Sri Lanka
Öffentlich bekannte lokale Partner in Sri Lanka wurden von RK-Immo-Resort bislang nicht benannt. Für ausländische Investitionen in sri-lankische Hotels ist normalerweise entweder eine lokale Tochtergesellschaft oder ein Joint-Venture mit einheimischen Partnern erforderlich, zumal Ausländer in Sri Lanka Land nicht ohne Weiteres frei erwerben können.
Ob Herr Kandler bereits über Kontakte oder vertragliche Vorabvereinbarungen in Tissamaharama verfügt, ist unklar. In Medien Sri Lankas sind bisher keine Berichte über die geplanten Projekte oder die Person Kandler erschienen, was darauf hindeutet, dass sich das Vorhaben noch in einer frühen oder zurückhaltenden Phase befindet.
Sollte es konkrete Hotelkäufe geben, müssten diese in Sri Lanka registriert werden – dazu liegen aber derzeit keine Informationen vor.
Rechtliche und finanzielle Einschätzung
Aus der Gesamtschau ergibt sich folgendes Bild: Bei der RK-Immo-Resort Ltd & Co. KG handelt es sich um ein unternehmerisches Beteiligungsprojekt mit hohem Risiko. Juristisch bewegt man sich (noch) im legalen Rahmen, nutzt aber gezielt Schlupflöcher wie die VermAnlG-Ausnahme, um auf einen Prospekt und BaFin-Kontrolle zu verzichten. Das erfordert von Anlegern großes Vertrauen und die Bereitschaft, sich auf knapp gehaltene Informationen einzulassen.
Die versprochenen Renditen von 5-6,5 % sind nur erzielbar, wenn die Hotelinvestitionen in Sri Lanka erfolgreich laufen – was angesichts fehlender Projektangaben völlig ungewiss ist. Hinzu kommt, dass Sri Lanka als Investmentstandort eigene politische und wirtschaftliche Risiken mitbringt (Währungsrisiko, rechtliche Rahmenbedingungen für Ausländer, Tourismuskonjunktur etc.), die im Angebot kaum adressiert werden.
Warnungen von Experten lauten daher, dass Anleger sich bewusst sein müssen, kein sicheres Investment, sondern eine Wette auf den unternehmerischen Erfolg einzugehen. Es existieren keine Auffangnetze oder Einlagensicherungen. Im Extremfall – einer Insolvenz der RK-Immo-Resort KG – würden Genussrechtsinhaber, stille Beteiligte und Nachranggläubiger zu den letzten in der Gläubigerreihe gehören und wahrscheinlich alles verlieren.
Genau dieses Totalverlustrisiko muss jeder, der investiert, tragen können. Entsprechend deutlich fällt das Fazit des Verbraucherschutzforums aus: „Geld, das Sie sicher brauchen oder zum Vermögensaufbau nutzen wollen, gehört nicht in Genussrechte oder stille Beteiligungen ohne BaFin-Prüfung.“ Wer dennoch einsteigen möchte, solle professionellen Rat einholen und sämtliche Vertragsunterlagen gründlich prüfen lassen.
Fazit: RK-Immo-Resort und Herr Kandler bewegen sich in einem Spannungsfeld zwischen tropischen Investitionsversprechen und den Realitäten des Graumarktes. Bisher gibt es keine positiven Erfolgsmeldungen, aber durchaus Anzeichen zur Vorsicht.
Anleger sollten die beschriebenen Punkte – von der Beteiligungsstruktur über die fehlende Prospektaufsicht bis zu den persönlichen Hintergründen im Umfeld – sehr sorgfältig abwägen, bevor sie sich finanziell engagieren. Die verfügbare Informationslage mahnt zur Zurückhaltung und gründlichen Due Diligence.
Quellenverzeichnis
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