Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Alle Änderungen für Eigentümer, Mieter und Unternehmen

Deutschland stellt seine Gebäude- und Heizungspolitik neu auf. Das Gebäudemodernisierungsgesetz soll die bisherigen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes grundlegend verändern. Die pauschale 65-Prozent-Regel für neu eingebaute Heizungen entfällt, während Gas- und Ölheizungen grundsätzlich weiter zulässig bleiben. Gleichzeitig entstehen neue Anforderungen durch steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe, den CO₂-Preis, strengere Vorgaben für Neubauten und zusätzliche Pflichten bei der energetischen Modernisierung.

„Das Gebäudemodernisierungsgesetz schafft mehr Wahlfreiheit bei der Heiztechnik, aber nicht automatisch mehr wirtschaftliche Sicherheit. Eine heute zulässige Gas- oder Ölheizung kann durch CO₂-Preise, steigende Netzkosten und teurere klimafreundliche Brennstoffe langfristig zu einem erheblichen Kostenrisiko werden. Eigentümer sollten deshalb nicht nur prüfen, welche Heizung sie einbauen dürfen, sondern welche Lösung über ihre gesamte Nutzungsdauer finanzierbar bleibt.“

SCOREDEX Research Team

Auch das SHK-Handwerk fordert vor allem verlässliche Rahmenbedingungen. ZVSHK-Präsident Michael Hilpert erklärt:

„Die Menschen brauchen keine nächste Heizungsdebatte. Sie brauchen endlich das Gefühl, dass politische Regeln auch länger als eine Legislaturperiode Bestand haben.“

Michael Hilpert, Präsident des Zentralverbands Sanitär Heizung Klima

Das neue Gesetz schafft damit zwar mehr technische Wahlfreiheit. Es verlagert jedoch einen erheblichen Teil der wirtschaftlichen und regulatorischen Verantwortung auf Eigentümer, Vermieter, Unternehmen und Immobilienverwalter.

Das Wichtigste zum Gebäudemodernisierungsgesetz in Kürze

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz bringt insbesondere folgende Änderungen:

• Die bisherige einheitliche 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien entfällt.
• Neue Gas- und Ölheizungen dürfen grundsätzlich weiter eingebaut werden.
• Ab 2029 gelten steigende Mindestanteile klimafreundlicher Brennstoffe.
• Ab 2045 sollen Heizbrennstoffe vollständig klimaneutral sein.
• Eine gesonderte Grüngas- und Grünheizölquote soll ab 2028 den Marktaufbau fördern.
• Für Neubauten gelten strengere Vorgaben bis hin zum Nullemissionsgebäude.
• Nichtwohngebäude müssen schrittweise energetisch verbessert werden.
• Anforderungen an Photovoltaik, Gebäudeautomation und Ladeinfrastruktur werden ausgeweitet.
• Vermieter sollen einen Teil bestimmter Mehrkosten fossiler Heizsysteme tragen.
• Die Heizungsförderung wird fortgeführt, aber ab dem 21. Juli 2026 verändert.
• Das Gesetz soll 2030 hinsichtlich seiner Klimawirkung überprüft werden.

Der politische Kern der Reform lautet: Die bisherige pauschale Vorgabe, wonach neu eingebaute Heizungen grundsätzlich mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien verwenden sollten, entfällt. Eigentümer erhalten wieder mehr Freiheit bei der Wahl ihrer Heiztechnik. Auch neue Gas- und Ölheizungen bleiben grundsätzlich zulässig.

Das bedeutet jedoch keineswegs, dass fossiles Heizen dauerhaft uneingeschränkt möglich oder wirtschaftlich kalkulierbar wäre. Neue Öl- und Gasheizungen müssen künftig schrittweise mit steigenden Anteilen klimafreundlicher Brennstoffe versorgt werden. Hinzu kommen der CO₂-Preis, mögliche steigende Netzkosten, strengere Anforderungen an Neubauten und Nichtwohngebäude sowie neue mietrechtliche Kostenregelungen.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz schafft damit zwar mehr technische Wahlfreiheit, verlagert aber einen erheblichen Teil der wirtschaftlichen Verantwortung auf Eigentümer, Vermieter und Investoren.

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz, abgekürzt GModG, ist der Nachfolger des Gebäudeenergiegesetzes. Es regelt die energetischen Anforderungen an beheizte und klimatisierte Gebäude, den Austausch von Heizungsanlagen, die Verwendung erneuerbarer und klimafreundlicher Energieträger sowie Teile der technischen Gebäudeausrüstung.

Das Gesetz geht weit über die Frage hinaus, ob eine Gasheizung oder Wärmepumpe eingebaut werden darf. Es betrifft unter anderem:

• bestehende Wohngebäude,
• neue Wohngebäude,
• Nichtwohngebäude,
• öffentliche Gebäude,
• Heizungsanlagen,
• Gebäudehüllen und Dämmstandards,
• Photovoltaikanlagen,
• Energieausweise,
• Gebäudeautomation,
• Ladepunkte und Leitungsinfrastruktur für Elektrofahrzeuge,
• Miet- und Betriebskosten,
• Förderprogramme für Sanierungen und Heizungstausch.

Die Bundesregierung begründet den Systemwechsel damit, dass die 2023 beschlossenen Vorschriften zu Verunsicherung geführt hätten und teilweise zu komplex oder wenig praktikabel gewesen seien. Das neue Gesetz solle Gebäudemodernisierungen „technologieoffener, flexibler, praxistauglicher und einfacher“ gestalten.

Bundeswirtschaftsministerin Katherina Reiche erklärte zum Gesetz:

„Wir ersetzen ein Gesetz, das viele Menschen verunsichert hat, durch eines, das auf Vertrauen, Technologieoffenheit und Machbarkeit setzt.“

Nach ihrer Darstellung soll das Gebäudemodernisierungsgesetz mehr Planungssicherheit und Entscheidungsfreiheit für Eigentümer, Mieter und Unternehmen schaffen.

Die 65-Prozent-Regel wird abgeschafft

Die politisch bedeutendste Änderung ist die Abschaffung der pauschalen Vorgabe, dass eine neu eingebaute Heizung mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen muss.

Die bisherigen §§ 71 bis 71p sowie § 72 des Gebäudeenergiegesetzes werden durch neue Vorschriften ersetzt. Die 65-Prozent-Anforderung entfällt sowohl für Bestandsgebäude als auch in ihrer bisherigen Form für Neubauten.

Eigentümer können künftig grundsätzlich zwischen unterschiedlichen Heizsystemen wählen, darunter:

• Wärmepumpen,
• Fern- und Nahwärme,
• Biomasse- und Pelletheizungen,
• Hybridheizungen,
• Solarthermie,
• elektrische Direktheizungen,
• Gasheizungen,
• Ölheizungen.

Die Abschaffung der 65-Prozent-Regel ist allerdings nicht mit einer Garantie gleichzusetzen, dass jede technisch zulässige Heizungsentscheidung langfristig wirtschaftlich sinnvoll ist.

Dürfen 2026 weiterhin neue Gasheizungen eingebaut werden?

Ja. Das Gebäudemodernisierungsgesetz erlaubt auch künftig den Einbau neuer Gasheizungen in Bestandsgebäuden.

Eigentümer müssen jedoch berücksichtigen, dass neu eingebaute fossile Heizungen ab 2029 steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe verwenden sollen. Zudem wirken der nationale CO₂-Preis und perspektivisch der europäische Emissionshandel auf die Betriebskosten.

Wer 2026 eine neue Gasheizung einbaut, entscheidet daher nicht nur über die Anschaffungskosten. Zu kalkulieren sind ebenfalls:

• der künftige Gaspreis,
• der CO₂-Preis,
• mögliche steigende Gasnetzentgelte,
• Kosten für Biomethan oder andere grüne Gase,
• die Verfügbarkeit gesetzlich anerkannter Brennstoffe,
• die zukünftige Entwicklung des örtlichen Gasnetzes,
• kommunale Wärmepläne,
• eine mögliche spätere Umrüstung.

Die technische Zulässigkeit einer Gasheizung sagt somit wenig über deren Wirtschaftlichkeit über eine Laufzeit von 15 oder 20 Jahren aus.

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Der Europäische Emissionshandel (EU ETS – European Union Emissions Trading System) ist das zentrale Klimaschutzinstrument der Europäischen Union. Er soll den Ausstoß von CO₂ und anderen Treibhausgasen schrittweise verteuern und dadurch Anreize schaffen, auf klimafreundlichere Technologien umzusteigen.

Kurz erklärt:

• Der Staat legt eine Obergrenze (Cap) für den gesamten CO₂-Ausstoß fest.
• Unternehmen müssen für jede ausgestoßene Tonne CO₂ ein Emissionszertifikat besitzen.
• Die Anzahl dieser Zertifikate wird von Jahr zu Jahr reduziert.
• Unternehmen können Zertifikate kaufen und verkaufen (Trade). Wer weniger CO₂ ausstößt, benötigt weniger Zertifikate und spart Kosten oder kann überschüssige Zertifikate verkaufen.
• Da die Zertifikate knapper werden, steigt ihr Preis in der Regel – und damit auch die Kosten für fossile Energieträger.

Warum betrifft das Hauseigentümer?

Bislang galt der EU-Emissionshandel hauptsächlich für große Industrieanlagen, Kraftwerke und den innereuropäischen Flugverkehr.

Mit dem neuen EU-Emissionshandel II (EU ETS 2) werden ab 2027 auch die Emissionen aus Gebäuden und dem Straßenverkehr einbezogen. Betroffen sind damit insbesondere:

• Erdgas,
• Heizöl,
• Flüssiggas,
• Kraftstoffe wie Benzin und Diesel.

Die Kosten treffen zunächst die Brennstofflieferanten, werden aber voraussichtlich über höhere Energiepreise an Verbraucher weitergegeben.

Bedeutung für das Gebäudemodernisierungsgesetz

Auch wenn das Gebäudemodernisierungsgesetz den Einbau neuer Gas- und Ölheizungen wieder zulässt, werden deren Betriebskosten langfristig durch den europäischen Emissionshandel voraussichtlich steigen. Deshalb sollte bei der Wahl einer neuen Heizungsanlage nicht nur der Anschaffungspreis, sondern auch die zukünftige CO₂-Bepreisung berücksichtigt werden.

Dürfen weiterhin neue Ölheizungen eingebaut werden?

Auch der Einbau neuer Ölheizungen bleibt grundsätzlich möglich. Für sie gelten vergleichbare Anforderungen wie für neue Gasheizungen.

Ab 2029 muss Heizöl schrittweise durch klimafreundlichere oder biogene Bestandteile ergänzt werden. Dabei können insbesondere Bioheizöl oder synthetische Brennstoffe eine Rolle spielen.

Auch hier bestehen erhebliche Unsicherheiten hinsichtlich:

• Preisentwicklung,
• Marktverfügbarkeit,
• tatsächlicher Klimawirkung,
• Liefermengen,
• Nachhaltigkeitsanforderungen,
• steuerlicher und regulatorischer Belastungen.

Eine neue Ölheizung kann deshalb insbesondere in Gebäuden ohne Gas- oder Wärmenetz technisch weiterhin eine Option sein. Eigentümer sollten aber nicht ausschließlich den aktuellen Preis der Heizungsanlage vergleichen, sondern die erwartbaren Gesamtkosten über die gesamte Nutzungsdauer.

Was ist die Biotreppe?

Die sogenannte Biotreppe ist ein zentrales Element des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Sie verpflichtet Eigentümer neu eingebauter fossiler Heizungen dazu, ab 2029 einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe zu verwenden.

Nach dem vom Bundestag beschlossenen Modell sollen für neu installierte Gas- und Ölheizungen voraussichtlich folgende Mindestanteile gelten:

Als klimafreundliche Brennstoffe kommen je nach gesetzlicher Anerkennung beispielsweise Biomethan, biogenes Flüssiggas, Bioheizöl, synthetische Brennstoffe oder Wasserstoff infrage.

Die Biotreppe gilt vor allem für neu eingebaute fossile Heizungen in Bestandsgebäuden. Neubauten unterliegen eigenständigen und grundsätzlich strengeren Anforderungen. Die Wissenschaftlichen Dienste des Bundestages weisen darauf hin, dass die Biotreppe nicht auf Neubauten übertragen werden kann, die nach den Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie als Nullemissionsgebäude errichtet werden müssen.

Was bedeutet die Biotreppe praktisch?

Eigentümer müssen nicht zwingend selbst verschiedene Brennstoffe mischen. Die erforderlichen Anteile sollen grundsätzlich über Brennstoffanbieter und Versorgungsverträge bereitgestellt werden.

Entscheidend wird jedoch sein, ob ausreichende Mengen klimafreundlicher Brennstoffe zu tragbaren Preisen verfügbar sind. Genau hier liegt eines der größten wirtschaftlichen Risiken des neuen Gesetzes.

Der Gesetzgeber selbst kann die Mehrkosten biogener Brennstoffe derzeit nicht verlässlich beziffern. In der Beschlussempfehlung des Bundestagsausschusses wird ausdrücklich festgehalten, dass die Belastungen aufgrund der unsicheren Kosten biogener Brennstoffe aktuell nicht quantifiziert werden können.

Was ist die Grüngasquote?

Zusätzlich zur Biotreppe soll eine Grüngas- beziehungsweise Grünheizölquote eingeführt werden. Sie richtet sich vor allem an die Anbieter und Inverkehrbringer von Erdgas und Heizöl.

Der Hochlauf von Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas und Wasserstoff soll nach dem gesetzlichen Konzept ab 2028 unterstützt werden. Im Regierungsentwurf war zunächst eine moderate Quote von bis zu einem Prozent vorgesehen. Die konkrete Ausgestaltung soll in einem gesonderten Gesetz erfolgen. Die Bundesregierung wurde verpflichtet, die Details bis zum 1. Dezember 2026 vorzulegen.

Die Grüngasquote und die Biotreppe dürfen nicht verwechselt werden:

• Die Grüngasquote verpflichtet primär Brennstoffanbieter.
• Die Biotreppe betrifft den Betrieb neu eingebauter fossiler Heizungen ab 2029.

Für Verbraucher ist diese Trennung dennoch nur begrenzt beruhigend. Die Zusatzkosten werden zumindest teilweise in den Endverbraucherpreisen ankommen.

Was gilt für bestehende Heizungen?

Eine funktionierende Heizung muss aufgrund des Gebäudemodernisierungsgesetzes grundsätzlich nicht sofort ausgetauscht werden.

Bestehende Gas-, Öl- und andere Heizungsanlagen dürfen in der Regel weiterbetrieben und repariert werden. Auch bei einem Defekt ist nicht automatisch ein vollständiger Systemwechsel erforderlich.

Das Gesetz enthält zudem Übergangsregelungen für Heizungen, die irreparabel ausfallen. Diese wurden im parlamentarischen Verfahren ausdrücklich ergänzt. Eigentümer sollen dadurch Zeit für eine technisch und wirtschaftlich tragfähige Ersatzlösung erhalten.

Unabhängig davon bleibt zu prüfen:

• ob ältere Heizkessel bereits nach anderen Vorschriften austauschpflichtig sind,
• ob landesrechtliche Anforderungen bestehen,
• welche Vorgaben der kommunale Wärmeplan enthält,
• ob eine Reparatur wirtschaftlich sinnvoll ist,
• ob Fördermittel nur bei einem Wechsel zu einer effizienteren Technik verfügbar sind.

Die Abschaffung der früheren Regelungen bedeutet daher keinen vollständigen Wegfall aller Modernisierungs- oder Austauschpflichten.

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Was gilt bei einem Totalausfall der Heizung?

Fällt eine Heizung irreparabel aus, muss nicht in jedem Fall sofort eine endgültige klimaneutrale Lösung eingebaut werden. Das Gesetz sieht Übergangsfristen und Möglichkeiten für provisorische Heizsysteme vor.

Damit soll vermieden werden, dass Eigentümer während der Heizperiode unter Zeitdruck eine langfristig ungeeignete oder überteuerte Anlage kaufen müssen.

Sinnvoll ist dennoch, bereits vor einem Ausfall zu klären:

1. Welche Wärmeplanung verfolgt die Kommune?
2. Ist ein Wärmenetz geplant oder realistisch?
3. Eignet sich das Gebäude für eine Wärmepumpe?
4. Sind Heizkörper und hydraulischer Abgleich ausreichend?
5. Welche elektrischen Anschlussleistungen stehen zur Verfügung?
6. Welche Sanierungsmaßnahmen würden den Wärmebedarf reduzieren?
7. Welche Förderbedingungen gelten zum geplanten Zeitpunkt?

Eine Notfallregelung ersetzt keine langfristige Modernisierungsstrategie.

Gebäudemodernisierungsgesetz – Neue Anforderungen an Neubauten

Die Technologieoffenheit des Gebäudemodernisierungsgesetzes gilt nicht uneingeschränkt für Neubauten.

Aufgrund der EU-Gebäuderichtlinie müssen neue Gebäude schrittweise als Nullemissionsgebäude ausgeführt werden. Das bedeutet im Kern, dass ein Gebäude eine sehr hohe Energieeffizienz aufweisen und keine oder nur äußerst geringe gebäudebezogene Treibhausgasemissionen aus fossilen Energieträgern verursachen darf.

Für neue öffentliche Gebäude greifen diese Anforderungen früher als für andere Neubauten. Nach den europäischen Vorgaben gelten im Grundsatz folgende Zieltermine:

• ab 2028 für neue Gebäude öffentlicher Stellen,
• ab 2030 für alle übrigen Neubauten.

Eine klassische neue Gas- oder Ölheizung dürfte bei solchen Neubauten regelmäßig nicht mehr mit dem Nullemissionsstandard vereinbar sein, sofern sie weiterhin fossile Brennstoffe verwendet.

Nullemissionsstandard: Ein Gebäude mit sehr hoher Energieeffizienz, das im Betrieb keine oder nur minimale CO₂-Emissionen aus fossilen Energieträgern verursacht und seinen Energiebedarf überwiegend aus erneuerbaren Energien deckt.

Bauherren sollten deshalb insbesondere auf folgende Punkte achten:

• sehr niedriger Energiebedarf,
• hochwertige Gebäudehülle,
• erneuerbare Wärmeversorgung,
• Nutzung von Solarenergie,
• intelligente Gebäude- und Anlagentechnik,
• Vermeidung fossiler Emissionen am Gebäude,
• Vorbereitung auf Elektromobilität.

Neue Pflichten für Nichtwohngebäude

Das Gebäudemodernisierungsgesetz setzt zugleich wesentliche Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie für Nichtwohngebäude um.

Betroffen sind beispielsweise:

• Bürogebäude,
• Hotels,
• Einzelhandelsimmobilien,
• Produktions- und Verwaltungsgebäude,
• Schulen,
• öffentliche Gebäude,
• Logistik- und Gewerbeimmobilien.

Für energetisch besonders schlechte Nichtwohngebäude sind Mindestanforderungen vorgesehen. Diese sollen dazu führen, dass ein bestimmter Anteil der Gebäude mit dem höchsten Energieverbrauch bis 2030 und 2033 verbessert wird.

Eigentümer größerer Gewerbeportfolios müssen daher damit rechnen, dass energetisch schlechte Objekte nicht unbegrenzt ohne Modernisierung weiterbetrieben werden können.

Besonders relevant sind:

• Gebäudezustand und Energieverbrauch,
• Heizungs- und Lüftungsanlagen,
• Kühltechnik,
• Gebäudeautomation,
• Dämmung,
• Fensterflächen,
• Beleuchtung,
• erneuerbare Energieerzeugung,
• Ladeinfrastruktur.

Für Bestandshalter kann daraus erheblicher Investitionsbedarf entstehen. Gleichzeitig drohen energetisch schlechte Immobilien bei Verkauf, Finanzierung und Vermietung an Attraktivität zu verlieren.

Photovoltaik und Solarenergie: Neue Anforderungen an Gebäude

Die EU-Gebäuderichtlinie verlangt eine schrittweise Ausweitung der Nutzung von Solarenergie auf geeigneten Gebäuden. Der Regierungsentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz enthält deshalb neue Regelungen zur Nutzung von Solarenergie.

Die konkreten Anforderungen unterscheiden sich nach Gebäudeart, Größe und Zeitpunkt. Besonders betroffen sind:

• neue öffentliche Gebäude,
• neue Nichtwohngebäude,
• bestimmte bestehende öffentliche Gebäude,
• größere bestehende Nichtwohngebäude bei relevanten Modernisierungen,
• perspektivisch neue Wohngebäude.

Zusätzlich können bereits heute landesrechtliche Solarpflichten gelten. Eigentümer müssen deshalb Bundesrecht, Landesrecht, kommunale Vorgaben und technische Voraussetzungen gemeinsam prüfen.

Vor einer Dachsanierung sollte geklärt werden:

• ob eine Photovoltaikpflicht ausgelöst wird,
• welche Mindestfläche belegt werden muss,
• ob das Dach statisch geeignet ist,
• ob Denkmalschutz- oder Gestaltungsvorgaben entgegenstehen,
• ob eine Kombination mit Dachbegrünung erforderlich ist,
• welche Netzanschlusskapazität vorhanden ist.

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Ladeinfrastruktur wird wichtiger

Das Gesetz ändert auch das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz. Damit werden Anforderungen an Leitungen, Vorverkabelung und Ladepunkte ausgeweitet.

Bei neu errichteten Wohngebäuden mit mehr als drei Stellplätzen müssen grundsätzlich erhebliche Teile der Stellplätze vorverkabelt beziehungsweise mit Leitungsinfrastruktur ausgestattet werden. Bei neuen Nichtwohngebäuden mit mehr als fünf Stellplätzen gelten ebenfalls Vorgaben zur Vorverkabelung und zur Errichtung von Ladepunkten.

Bei größeren Renovierungen können vergleichbare Pflichten ausgelöst werden, wenn auch der Parkplatz oder dessen elektrische Infrastruktur von der Maßnahme betroffen ist.

Für Unternehmen, Projektentwickler und Eigentümer bedeutet das:

• höhere Investitionskosten bei Neubau und Sanierung,
• frühzeitige Planung der Anschlussleistung,
• Vorbereitung auf Lastmanagement,
• Berücksichtigung barrierefreier Stellplätze,
• Prüfung von Netzanschluss und Transformatorleistung,
• Dokumentation der technischen Infrastruktur.

Gebäudemodernisierungsgesetz – Was ändert sich für Vermieter?

Vermieter erhalten mehr Freiheit bei der Wahl der Heizungsanlage, tragen aber zugleich mehr wirtschaftliche Verantwortung.

Wer in einem Mietshaus weiterhin auf eine fossile Heizung setzt, obwohl eine wirtschaftlich tragfähige erneuerbare Alternative verfügbar wäre, soll bestimmte Zusatzkosten nicht vollständig auf die Mieter abwälzen können.

Das Gesetz sieht Schutzmechanismen gegen überhöhte Nebenkosten vor. Dabei geht es insbesondere um:

• Mehrkosten biogener Brennstoffe,
• Kosten klimafreundlicher Gas- oder Ölanteile,
• CO₂-Kosten,
• bestimmte Netzkosten,
• Folgen einer unwirtschaftlichen Heizungsentscheidung.

Im parlamentarischen Verfahren wurde zusätzlich eine Härtefallregelung für Vermieter bei der CO₂-Kostenaufteilung aufgenommen.

Die genaue Betriebskostenabrechnung dürfte dadurch anspruchsvoller werden. Vermieter sollten künftig dokumentieren:

• warum eine bestimmte Heizungsart gewählt wurde,
• welche Alternativen geprüft wurden,
• welche Investitions- und Betriebskosten erwartet wurden,
• welche Brennstoffanteile geliefert wurden,
• welcher Kostenanteil umlagefähig ist,
• ob eine gesetzliche Härtefallregelung greift.

Fehlt eine belastbare Dokumentation, steigt das Risiko von Auseinandersetzungen über Betriebskostenabrechnungen.

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Was ändert sich für Mieter?

Mieter können die Heiztechnik ihres Gebäudes regelmäßig nicht selbst bestimmen. Sie tragen aber einen erheblichen Teil der laufenden Heizkosten.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz versucht deshalb, Kostenrisiken fossiler Heizungsentscheidungen teilweise zwischen Mietern und Vermietern aufzuteilen.

Der Verbraucherzentrale Bundesverband begrüßt grundsätzlich, dass Vermieter sich an den Kostenrisiken beteiligen sollen, wenn sie weiterhin auf fossile Brennstoffe setzen. Der Verband fordert jedoch eine klare und faire Ausgestaltung. Insbesondere sollten Vermieter nach Ansicht des Verbraucherverbands unabhängig von der Höhe des biogenen Anteils angemessen an den Mehrkosten beteiligt werden.

Für Mieter bleiben dennoch Risiken:

• steigende Brennstoffpreise,
• höhere CO₂-Kosten,
• steigende Gasnetzentgelte bei sinkender Kundenzahl,
• Mehrkosten für Biomethan oder Bioheizöl,
• Modernisierungsmieterhöhungen,
• kompliziertere Nebenkostenabrechnungen.

Mieter sollten ihre Heizkostenabrechnungen künftig besonders sorgfältig prüfen und auf eine transparente Ausweisung von CO₂-Kosten, biogenen Brennstoffanteilen und sonstigen Zuschlägen achten.

Neue Heizungsförderung ab 21. Juli 2026

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude wird fortgeführt. Die Förderbedingungen für den Heizungstausch ändern sich jedoch zum 21. Juli 2026.

Nach Angaben der Bundesregierung und der KfW gelten insbesondere folgende Neuerungen:

Gestaffelter Einkommensbonus

Der Einkommensbonus wird stärker nach dem Haushaltseinkommen differenziert:

• Bei einem Einkommen unter 30.000 Euro steigt der Bonus von 30 auf 40 Prozent.
• Bis zu einem Einkommen von 40.000 Euro bleibt ein Bonus von 30 Prozent erhalten.
• Bis zu einem Einkommen von 50.000 Euro kann noch ein Bonus von zehn Prozent gewährt werden.

Neuer Kinderzuschlag

Für Familien wird ein Kinderzuschlag eingeführt. Dabei wird das für den Bonus maßgebliche Einkommen einmalig um 10.000 Euro reduziert.

Niedrigerer Förderdeckel

Die maximal berücksichtigungsfähigen Kosten für die erste Wohneinheit sinken von 30.000 Euro auf 28.000 Euro. Dieser Förderdeckel soll anschließend halbjährlich um jeweils 750 Euro sinken.

Veränderter Klimageschwindigkeitsbonus

Der Bonus für einen frühzeitigen Austausch alter fossiler Heizungen wird zeitlich gestreckt und schrittweise abgesenkt.

Bestehende Förderzusagen bleiben gültig

Bereits erteilte Förderzusagen werden nicht nachträglich verändert. Anträge, die unter den bisherigen Bedingungen vollständig und rechtzeitig gestellt wurden, sollen nach diesen Bedingungen bearbeitet werden. Alle bisher geförderten Heizsysteme bleiben nach Angaben der KfW grundsätzlich förderfähig.

Eigentümer sollten vor Vertragsabschluss stets die jeweils aktuellen technischen Mindestanforderungen und Fördersätze prüfen. Förderbedingungen können unabhängig vom Gesetz kurzfristig durch Richtlinienänderungen angepasst werden.

Wird die Wärmepumpe weiterhin gefördert?

Ja. Wärmepumpen bleiben förderfähig und werden weiterhin als zentrale klimafreundliche Heiztechnologie behandelt.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz schreibt die Wärmepumpe jedoch nicht mehr als bevorzugte oder faktisch zwingende Standardlösung vor. Eigentümer können auch andere Technologien wählen.

Wirtschaftlich bleibt die Wärmepumpe insbesondere dann interessant, wenn:

• das Gebäude einen niedrigen oder moderaten Wärmebedarf hat,
• ausreichend große Heizflächen vorhanden sind,
• niedrige Vorlauftemperaturen möglich sind,
• die Anlage fachgerecht dimensioniert wird,
• ein hydraulischer Abgleich erfolgt,
• Stromtarif und Photovoltaikanlage sinnvoll kombiniert werden,
• keine überdimensionierte Anlage eingebaut wird.

Im parlamentarischen Verfahren wurden die Vorschriften zur Wartung von Wärmepumpen präzisiert.

Kommunale Wärmeplanung bleibt entscheidend

Obwohl die frühere Verknüpfung zwischen Gebäudeenergiegesetz und kommunaler Wärmeplanung teilweise entschärft wird, bleibt die kommunale Planung für Eigentümer von erheblicher Bedeutung.

Kommunen legen fest, welche Gebiete perspektivisch mit:

• Fernwärme,
• Nahwärme,
• dezentralen Wärmepumpen,
• Gasnetzen,
• Wasserstoffnetzen,
• anderen Wärmeversorgungssystemen

versorgt werden könnten.

Ein kommunaler Wärmeplan ist jedoch keine Garantie, dass ein Wärmenetz tatsächlich zu einem bestimmten Zeitpunkt gebaut wird. Ebenso bedeutet die Ausweisung eines möglichen Wasserstoffgebiets nicht automatisch, dass Wasserstoff für private Heizungen verfügbar oder wirtschaftlich sein wird.

Vor einem Heizungstausch sollte deshalb nicht nur der Wärmeplan gelesen, sondern auch geprüft werden:

• Wie verbindlich ist die Planung?
• Gibt es einen Netzbetreiber?
• Ist die Finanzierung gesichert?
• Wann soll der Anschluss möglich sein?
• Welche Anschluss- und Wärmepreise werden erwartet?
• Welche Übergangslösung wird benötigt?

Kritik am Gebäudemodernisierungsgesetz

Das Gesetz ist politisch, rechtlich und wirtschaftlich umstritten. Die Kritik kommt nicht nur von Umweltverbänden. Auch Verbraucherschützer, Energieberater, Handwerksverbände und der Nationale Normenkontrollrat äußerten Bedenken.

Kritik des Nationalen Normenkontrollrats

Der Vorsitzende des Nationalen Normenkontrollrats, Lutz Goebel, bezeichnete den Regierungsentwurf als eines der „handwerklich schwächsten und praxisfernsten“ Vorhaben der vergangenen Jahre. Kritisiert wurden die Verständlichkeit, die Umsetzbarkeit und zusätzliche Bürokratiekosten.

Teile des Entwurfs wurden im parlamentarischen Verfahren verändert. Die grundlegende Komplexität bei Biotreppe, Mietkostenaufteilung und europarechtlichen Vorgaben bleibt jedoch bestehen.

Kritik des Heizungsgewerbes

Der Zentralverband Sanitär Heizung Klima bewertete den Entwurf nach eigenen Angaben mit einer Mischung aus Erleichterung und erheblicher Skepsis. Positiv sah der Verband die Abkehr von Teilen der bisherigen Heizungsregulierung. Gleichzeitig kritisierte er praktische und bürokratische Probleme.

Für Handwerksbetriebe ist entscheidend, ob die gesetzlichen Anforderungen für Beratung, Installation, Nachweisführung und Wartung eindeutig und rechtssicher umsetzbar sind.

Kritik der Verbraucherzentralen

Verbraucherschützer sehen die Gefahr, dass Eigentümer zwar eine preisgünstige fossile Heizung einbauen, die hohen späteren Brennstoffkosten aber überwiegend von Mietern getragen werden müssen. Sie fordern daher eine belastbare Aufteilung der Kostenrisiken.

Kritik von Umweltverbänden

Die Deutsche Umwelthilfe bewertet die Abschaffung der 65-Prozent-Regel als erheblichen klimapolitischen Rückschritt. Bundesgeschäftsführerin Barbara Metz erklärte:

„Wer die 65-Prozent-Erneuerbare-Regel streicht, verabschiedet sich faktisch von der Klimaneutralität im Gebäudesektor.“

Die Organisation kündigte rechtliche Schritte an und sieht sowohl verfassungsrechtliche als auch europarechtliche Probleme.

Ist das Gebäudemodernisierungsgesetz mit EU-Recht vereinbar?

Die Bundesregierung erklärt, mit dem Gesetz die EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275 in nationales Recht umzusetzen.

Die Wissenschaftlichen Dienste des Bundestages sehen allerdings offene Fragen. In ihrer europarechtlichen Untersuchung weisen sie unter anderem darauf hin, dass bestimmte Vorgaben zum nationalen Gebäuderenovierungsplan und zum Reduktionspfad für Wohngebäude im Entwurf nicht vollständig erkennbar umgesetzt worden seien.

Außerdem stellt sich die Frage, ob eine Biotreppe, die 2040 weiterhin bis zu 40 Prozent fossile Energie zulassen kann, mit dem europäischen Ziel eines weitgehenden Ausstiegs aus fossil betriebenen Heizkesseln vereinbar ist.

Die Wissenschaftlichen Dienste kommen nicht zu dem Ergebnis, dass das gesamte Gesetz automatisch europarechtswidrig ist. Sie benennen jedoch Prüf- und Konfliktfelder.

Für Eigentümer bedeutet das: Das Gebäudemodernisierungsgesetz schafft zwar zunächst nationales Recht, kann aber durch europäische Verfahren, Gerichtsentscheidungen oder spätere Gesetzesänderungen erneut angepasst werden.

Droht eine Klage gegen das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Ja. Umweltverbände haben rechtliche Schritte angekündigt. Diskutiert werden sowohl Verfassungsbeschwerden als auch europarechtliche Verfahren.

Im Mittelpunkt steht die Frage, ob die Lockerung der Heizungsregeln die deutschen Klimaziele gefährdet und unzulässig hohe Reduktionslasten in die Zukunft verschiebt.

Der frühere Versuch der Linksfraktion, das parlamentarische Verfahren kurzfristig zu stoppen, blieb erfolglos. Das Bundesverfassungsgericht verwarf den Antrag aus verfahrensrechtlichen Gründen. Damit wurde jedoch nicht abschließend entschieden, ob einzelne Inhalte des Gesetzes verfassungsgemäß sind.

Für Investitionsentscheidungen sollte daher einkalkuliert werden, dass die Regelungen bis 2045 nicht unverändert bestehen bleiben müssen.

Evaluierung im Jahr 2030: Weitere Verschärfungen sind möglich

Das Gebäudemodernisierungsgesetz soll 2030 überprüft werden. Dabei wird untersucht, welchen Beitrag es zur Erreichung der Klimaziele im Gebäudesektor und zur Klimaneutralität im Jahr 2045 leistet.

Sollten die Emissionen nicht ausreichend sinken, muss die Bundesregierung Vorschläge für weitere Maßnahmen vorlegen. Die Wissenschaftlichen Dienste des Bundestages halten es ausdrücklich für möglich, dass zu einem späteren Zeitpunkt strengere Vorschriften erforderlich werden.

Wer heute eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, sollte deshalb nicht davon ausgehen, dass die derzeitige Rechtslage für die gesamte Lebensdauer der Anlage unverändert bleibt.

Auswirkungen auf Immobilienwerte und Finanzierung

Das Gebäudemodernisierungsgesetz dürfte die Unterschiede zwischen energetisch guten und schlechten Immobilien weiter vergrößern.

Banken, Käufer und institutionelle Investoren achten zunehmend auf:

• Energieverbrauch,
• Heiztechnik,
• Sanierungszustand,
• CO₂-Emissionen,
• zukünftigen Investitionsbedarf,
• regulatorische Risiken,
• mögliche Betriebskosten,
• Erfüllung von ESG-Anforderungen.

Eine rechtlich noch zulässige Gasheizung kann deshalb bei Finanzierung oder Verkauf negativ bewertet werden, wenn hohe zukünftige Betriebskosten oder Umrüstungsrisiken zu erwarten sind.

Besonders betroffen sind:

• unsanierte Mehrfamilienhäuser,
• ältere Gewerbeimmobilien,
• Objekte mit hoher Vorlauftemperatur,
• Gebäude ohne Sanierungsfahrplan,
• Immobilien in schrumpfenden Gasnetzen,
• Gebäude ohne realistische Wärmenetzperspektive.

Eigentümer sollten daher nicht nur fragen: „Welche Heizung darf ich einbauen?“, sondern: „Welche Lösung erhält den Wert und die Finanzierbarkeit der Immobilie über 20 Jahre?“

Auswirkungen auf Unternehmen und Gewerbeimmobilien

Unternehmen müssen das Gebäudemodernisierungsgesetz nicht nur als Energiegesetz, sondern als Investitions-, Compliance- und Bilanzthema behandeln.

Zu prüfen sind insbesondere:

• energetische Mindeststandards,
• Sanierungsbedarf eigener Gebäude,
• Photovoltaikpflichten,
• Ladeinfrastruktur,
• Gebäudeautomation,
• Heizungs- und Kühltechnik,
• zukünftige Energie- und CO₂-Kosten,
• Fördermöglichkeiten,
• Auswirkungen auf Immobilienbewertungen,
• Offenlegungspflichten und Nachhaltigkeitsberichte.

Bei angemieteten Gewerbeimmobilien sollten Unternehmen untersuchen, welche Modernisierungsmaßnahmen der Vermieter plant und wie steigende Energie- oder Sanierungskosten vertraglich verteilt werden.

Was Eigentümer jetzt konkret tun sollten

1. Keine Heizung ausschließlich nach dem Anschaffungspreis auswählen

Eine günstige Gas- oder Ölheizung kann über ihre Nutzungsdauer deutlich höhere Gesamtkosten verursachen als eine zunächst teurere klimafreundliche Lösung.

2. Vollständige Lebenszykluskosten berechnen

In die Berechnung gehören:

• Anschaffung,
• Installation,
• Wartung,
• Strom- oder Brennstoffkosten,
• CO₂-Preis,
• Netzentgelte,
• Biobrennstoffkosten,
• Finanzierung,
• Förderung,
• mögliche Umrüstung,
• Restwert der Anlage.

3. Kommunale Wärmeplanung prüfen

Vor einer langfristigen Entscheidung sollte bekannt sein, ob Fernwärme, Nahwärme oder eine andere Infrastruktur geplant ist.

4. Gebäude energetisch bewerten lassen

Eine Heizlastberechnung und ein individueller Sanierungsfahrplan können zeigen, ob zunächst Dämmung, Fenster, Heizkörper oder hydraulischer Abgleich verbessert werden sollten.

5. Angebote technisch vergleichen

Entscheidend sind nicht nur Hersteller und Preis, sondern:

• Dimensionierung,
• Effizienz,
• Vorlauftemperatur,
• Schall,
• Platzbedarf,
• elektrische Anschlussleistung,
• Wartung,
• Garantien,
• erwartete Jahresarbeitszahl.

6. Förderantrag vor Auftragserteilung klären

Förderbedingungen enthalten regelmäßig Vorgaben zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und Maßnahmenbeginns. Ein zu früh erteilter Auftrag kann die Förderung gefährden.

7. Entscheidung dokumentieren

Vermieter und Unternehmen sollten Wirtschaftlichkeitsberechnung, Alternativenprüfung, Beratung und Förderentscheidung nachvollziehbar dokumentieren.

SCOREDEX-News: Mehr Freiheit bedeutet nicht automatisch mehr Sicherheit

Das Gebäudemodernisierungsgesetz korrigiert einen zentralen politischen Fehler des bisherigen Heizungsgesetzes: Die äußerst komplexe 65-Prozent-Regel wird gestrichen und Eigentümer erhalten wieder mehr Entscheidungsfreiheit.

Diese Freiheit darf jedoch nicht mit wirtschaftlicher Sicherheit verwechselt werden.

Der Staat schreibt künftig weniger unmittelbar vor, welche Heiztechnik einzubauen ist. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an die Eigenverantwortung. Wer eine fossile Heizung wählt, trägt das Risiko steigender CO₂-Preise, teurer klimafreundlicher Brennstoffe, schrumpfender Gasnetze und späterer regulatorischer Verschärfungen.

Für Verbraucher ist das neue System nicht zwangsläufig einfacher. Statt einer klaren technischen Vorgabe müssen sie nun Energiepreise, Biobrennstoffquoten, kommunale Wärmeplanung, Förderung, Mietrecht und langfristige Klimavorgaben gegeneinander abwägen.

Die sachgerechte Schlussfolgerung lautet deshalb weder „Die Wärmepumpe ist jetzt erledigt“ noch „Gasheizungen sind wieder dauerhaft sicher“. Beide Aussagen wären irreführend.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz eröffnet mehr Optionen. Welche davon wirtschaftlich tragfähig ist, hängt vom Gebäude, der örtlichen Infrastruktur, der Finanzierung und dem langfristigen Energiebedarf ab. Für Eigentümer wird eine unabhängige technische und wirtschaftliche Prüfung wichtiger als zuvor.

Quellenverzeichnis

1. Deutscher Bundestag: Bundestag beschließt Heizungsgesetz-Novelle, Beschluss vom 10. Juli 2026.
2. Bundesregierung: Neues Gebäudemodernisierungsgesetz – von Bundestag und Bundesrat verabschiedet, 10. Juli 2026.
3. Deutscher Bundestag, Drucksache 21/6278: Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes und weiterer Vorschriften im Wärmebereich.
4. Deutscher Bundestag, Drucksache 21/7009: Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für Wirtschaft und Energie, 8. Juli 2026.
5. Deutscher Bundestag, Drucksache 21/7010: Bericht des Haushaltsausschusses zum Gebäudemodernisierungsgesetz.
6. Wissenschaftliche Dienste des Deutschen Bundestages: Europarechtliche Fragen zum Gesetzentwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes, Juni 2026.
7. Kreditanstalt für Wiederaufbau: Aktuelle Informationen zur Heizungsförderung und zu den Förderbedingungen ab 21. Juli 2026.
8. Bundesrat: Stellungnahme und Ausschussempfehlungen zum Gebäudemodernisierungsgesetz, Drucksachen 292/26 und 292/1/26.
9. Verbraucherzentrale Bundesverband: Gebäudemodernisierungsgesetz – Kostenrisiken fair aufteilen, 30. April 2026.
10. Verbraucherzentrale Bundesverband: Stellungnahme „Fehlende Leitplanken verhindern Planungssicherheit“, Mai 2026.
11. Zentralverband Sanitär Heizung Klima: Stellungnahme zum Entwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes, 11. Mai 2026.
12. Deutscher Bundestag: Öffentliche Sachverständigenanhörung – scharfe Kritik am Gebäudemodernisierungsgesetz, 22. Juni 2026.
13. Nationaler Normenkontrollrat beziehungsweise Tagesschau: Kritik an Verständlichkeit, Praxistauglichkeit und Bürokratiekosten des Gesetzes.
14. Deutsche Umwelthilfe: Stellungnahme zur Abschaffung der 65-Prozent-Regel, 24. Februar 2026.
15. Deutsche Umwelthilfe: Ankündigung einer Klimaklage zum Gebäudemodernisierungsgesetz, 22. Juni 2026.
16. Bundesverfassungsgericht: Beschluss vom 9. Juli 2026 zum Antrag gegen das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren.

Redaktionsstand: 11. Juli 2026.