CFR-Projekt – CFR Beteiligung GmbH – Steffen Rapp

Die CFR Beteiligung GmbH ist ein in Leonberg ansässiges Unternehmen, das sich auf verschiedene Bereiche der Immobilienwirtschaft spezialisiert hat. Das Unternehmen ist in zweiter Generation familiengeführt und bringt über 50 Jahre Branchenerfahrung ein. Das CFR Projekt ist kein einzelnes, klar abgegrenztes Immobilienprojekt, sondern steht als Sammelbegriff für die Aktivitäten und Dienstleistungen der CFR Beteiligung GmbH im Bereich Wohnbau, Verwaltung und Baugesellschaft. Das Unternehmen verfolgt dabei einen ganzheitlichen Ansatz, der alle Phasen eines Immobilienprojekts umfasst – von der Planung über die Realisierung bis hin zur Verwaltung.

CFR Projekt der CFR Beteiligung GmbH im Überblick:

▼ CFR Projekt – ein Sammelbegriff für die Aktivitäten und Dienstleistungen
▼ CFR Beteiligung – Amtsgericht Stuttgart – HRB 769406
▼ Steffen Rapp (Geschäftsführung/Vertrieb)
▼ Fritz Rapp (Verwaltung/Konzepte)
▼ Ulrike Rapp (Buchhaltung/Bilanzierung)
▼ Netzwerk mit mehr als 50 Beteiligten
▼ Kaum öffentliche Transparenz bei Finanzkennzahlen

CFR-Projekt

CFR steht für – Chance, Finanzierung und Regulierung. Nachhaltigkeit und energieeffizientes Bauen sind zentrale Bestandteile der Unternehmensphilosophie.

Das CFR-Projekt: Wohnträume verwirklichen, finanzielle Sicherheit schaffen und dabei Verantwortung für die Zukunft übernehmen. Die CFR Beteiligung GmbH inszeniert sich als moderner Rundum-Dienstleister für Eigenheimbau und Kapitalanlageimmobilien. Dahinter steht ein Familienunternehmen mit Sitz in Leonberg bei Stuttgart, das über mehrere Tochtergesellschaften agiert. Auf den ersten Blick wirkt alles solide. Doch eine detaillierte Analyse legt gravierende Zweifel an der Seriosität, Transparenz und Werthaltigkeit des Angebots nahe.

CFR bietet unter anderem den Kauf von Kapitalanlageimmobilien und Pflegeappartements an. Die Zielgruppe: sicherheitsorientierte Privatanleger. Die Webseite spricht explizit Einsteiger an und verspricht „greifbare Werte“ statt volatiler Geldanlagen. Besonders betont wird die Sorglosigkeit: CFR übernimmt alles, von der Auswahl der Immobilie bis zur Verwaltung. Aussagen wie „nachhaltige Wertsteigerung“ oder „Mietausfall nahezu ausgeschlossen“ bei Pflegeimmobilien wecken den Eindruck von garantierten Renditen – ohne die üblichen Risiken.

Doch es fehlt an harten Fakten: Weder Preise noch Renditeberechnungen oder Objektgutachten werden offengelegt. Interessenten werden stattdessen in unverbindliche Beratungsgespräche geleitet. Dieses Modell erschwert eine objektive Einschätzung der Werthaltigkeit erheblich. Aus SEO-Sicht arbeiten die Inhalte stark mit emotionalen Begriffen wie „Zukunft“, „Sicherheit“, „Verantwortung“ – doch aus Verbrauchersicht fehlen belastbare Daten.

Kernbereiche des CFR Projekts:

• CFR Wohnbau:
  Die Gesellschaft realisiert nachhaltige Wohngebäude nach aktuellen Vorschriften. Ziel ist es, sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger attraktive Wertanlagen zu schaffen. CFR Wohnbau übernimmt die komplette Projektentwicklung, von der Planung bis zur schlüsselfertigen Übergabe. Auf der Unternehmenswebseite werden Referenzobjekte vorgestellt, die bereits umgesetzt wurden oder sich aktuell in der Planung befinden.

• CFR Verwaltung:
  Für Eigentümer und Investoren bietet CFR ein umfassendes Verwaltungspaket für Wohnimmobilien mit mehreren Einheiten. Dies umfasst die gesamte kaufmännische und technische Verwaltung, sodass Eigentümer von administrativem Aufwand entlastet werden.

• CFR Baugesellschaft:
  Die Baugesellschaft begleitet Bauherren von der Grundstücksbeschaffung über die Planung bis zur Fertigstellung des Bauprojekts. Die langjährige Erfahrung des Unternehmens gewährleistet eine professionelle Umsetzung in allen Projektphasen. Nachhaltigkeit und energieeffizientes Bauen stehen dabei im Fokus

CFR Projekt – Ein Familienbetrieb mit Vertriebshistorie

Das Unternehmen wird geführt von Steffen Rapp, der laut Eigendarstellung früher im Vertrieb für Kapitalanlageimmobilien bei einem großen Finanzdienstleister tätig war.

Die Familie Rapp kontrolliert das gesamte Firmengeflecht: Vater Fritz Rapp bringt Erfahrung als Bilanzbuchhalter und Projektentwickler ein, Mutter Ulrike Rapp kümmert sich um Buchhaltung. Auch der ehemalige Firmenname „SWI Stuttgarter Wohninvest“ taucht in den Registerauszügen wiederholt auf. Auffällig: Die SWI GmbH, an der Steffen Rapp beteiligt war, wurde später wegen Vermögenslosigkeit liquidiert. Die heutige CFR Projektstruktur ist offenbar direkter Nachfolger dieser Firma.

Steffen Rapp: Aus Handelsregisterdaten ergibt sich, dass er bis 2016 Geschäftsführer einer Firma namens SWI Stuttgarter Wohninvest Management GmbH war​. Diese Gesellschaft hatte ihren Sitz zunächst in Stuttgart, verlegte dann aber kurz nach Rapps Ausscheiden ihren Sitz nach Berlin und wurde wenige Jahre später, Ende 2018, wegen Vermögenslosigkeit von Amts wegen gelöscht​​.

Fritz Rapp – Verwaltung und Konzepte – ist ausgebildeter Bilanzbuchhalter und seit über 50 Jahren in der Bau- und Immobilienbranche tätig​. Laut Website liegt sein Fokus heute auf der Verwaltung von Immobilienfonds sowie dem internen Controlling​.

Bekannt ist, dass Fritz Rapp schon 2015/2016 ein Beratungsunternehmen namens Rapp Consulting gegründet hat und seitdem als selbständiger Immobilien-Partner auftritt (dies geht aus einem LinkedIn-Profil hervor).

CFR Beteiligung GmbH positioniert sich als mittelständischer, erfahrener Anbieter im Bereich Wohnimmobilien, Bau und Verwaltung. Das Unternehmen hebt seine langjährige Erfahrung, persönliche Betreuung und nachhaltige Bauweise hervor.

Leistungsspektrum:

• Baugesellschaft: Begleitung von Bauprojekten von der Planung bis zur schlüsselfertigen Übergabe.

• Wohnbau: Entwicklung und Bau nachhaltiger Wohnimmobilien, sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger.

• Verwaltung: Umfassende Verwaltung von Wohnobjekten, insbesondere von Immobilienfonds und wohnwirtschaftlichen Immobilien

Unternehmensdaten und Kennzahlen

• Rechtsform: Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

• Handelsregister: HRB 769406, Amtsgericht Stuttgart

• Gründungsdatum: 2019

• Geschäftsführer: Steffen Rapp

Das CFR Netzwerk

CFR besteht nicht aus einer Firma, sondern aus einem ganzen Netzwerk:

• ▸ CFR Beteiligung GmbH (Holding)
• ▸ CFR Wohnbau GmbH & Co. KG (Bauträger)
• ▸ CFR Baugesellschaft GmbH & Co. KG (Bauleistungen)
• ▸ CFR Objektverwaltung GmbH & Co. KG (Vermietung/Verwaltung)

Zusätzlich tauchen Namensänderungen und juristische Verschiebungen auf, etwa bei der Umfirmierung von SWI Bahnhofstraße 49 GmbH & Co. KG zu CFR Baugesellschaft. Die zahlreichen Komplementärswechsel und Umbenennungen erschweren die Nachverfolgung. Eine neue Seite „baden-baden-invest.de“ lässt sich ebenfalls zu CFR zurückverfolgen – offenbar eine neue Marke, die ohne eigene Gesellschaft auftritt.

Marktposition und Vergleich zu Wettbewerbern

*Projektvolumen/Bilanzsumme: Angaben dienen der Orientierung, genaue Zahlen variieren und sind bei CFR nicht öffentlich.

CFR-Projekt – Erlaubnis nach §34c GewO

Trotz klarer Kapitalanlage-Ansprache liegt weder ein genehmigter Verkaufsprospekt vor noch ist CFR bei der BaFin registriert. Es existiert lediglich eine Erlaubnis nach §34c GewO, die für Makler und Bauträger notwendig ist. Diese wird vom Bezirksamt Berlin-Charlottenburg-Wilmersdorf erteilt – obwohl das Unternehmen in Süddeutschland sitzt. Warum ausgerechnet Berlin als Aufsichtsstandort gewählt wurde, bleibt unklar.

Die fehlende BaFin-Kontrolle bedeutet für Anleger: Es gibt keine prospektpflichtige Risikoaufklärung, keine externe Produktprüfung und keinen Anlegerschutz nach WpPG. Der Graubereich der Kapitalanlage-Immobilien wird hier offenkundig ausgenutzt.

Immobilien in B-Lagen

Beispiele auf der Website wie Crimmitschau oder Schwetzingen zeigen: CFR bietet Immobilien in eher strukturschwachen oder mittleren Lagen an. Bei den Projektkosten (z. B. 6,5 Mio. für 50 Einheiten) ist unklar, ob dies den tatsächlichen Verkaufspreisen entspricht oder nur die Baukosten abbildet. Gerade in strukturschwachen Regionen wie Sachsen ist das Risiko hoch, dass Anleger deutlich mehr zahlen, als die Objekte am freien Markt wert sind. Die fehlende Offenlegung von Kaufpreisen, Grundrissen, Mietverträgen oder Renditerechnungen verhindert jede objektive Bewertung.

Fazit:

CFR-Projekt.de vermittelt ein Gefühl von Sicherheit, Erfahrung und Familie. Doch bei genauerem Hinsehen offenbaren sich problematische Strukturen, mangelnde Transparenz, regulatorische Lücken und potenziell überteuerte Angebote. Die Zielgruppe – unerfahrene Privatanleger – wird mit emotionaler Ansprache und Rundum-Service in eine Vertrauensbeziehung gezogen, die kritisch hinterfragt werden sollte.

Anlageimmobilien sind kein Selbstläufer – schon gar nicht, wenn sie unter dem Deckmantel von Sicherheit verkauft werden.

Quellenverzeichnis

• Website CFR Projekt – CFR Beteiligung
• Pflegeimmobilien-Versprechen
• Leistungsbeschreibung Kapitalanlagen
• Teamseite
• Projektbeispiele
• Handelsregisterauszüge: (Recherche: HRB 769406, Stuttgart u.a.)
• Webarchive und Quellendatenbanken
• Website Baden Baden Invest (Verknüpfung zu CFR)

(Alle Informationen stammen aus öffentlich zugänglichen Quellen; Stand der Recherche: 2024/2025.)