La Vida Projekt GmbH – La Vida Immobilien Gruppe Ochtrup – Pflegeapartments als Kapitalanlage – Ein kritischer Blick

Die La Vida Immobilien Gruppe mit Hauptsitz in Ochtrup (Kreis Steinfurt) ist ein inhabergeführtes, unabhängiges Immobilienunternehmen, das sich auf die Entwicklung, den Bau und Betrieb von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage spezialisiert hat. Die Gruppe besteht aus mehreren Gesellschaften, darunter die La Vida Projekt GmbH (Bauträger, Projektentwickler, Bauherr und Vertriebskoordinator) sowie die La Vida Pflegepartner GmbH (Betreiber von Pflegeeinrichtungen).Das Unternehmen bietet die gesamte Wertschöpfungskette rund um Pflegeimmobilien an: von der Standortanalyse und Planung über die Bauausführung bis zum Betrieb der Einrichtungen und der Vermarktung der Appartements an Investoren.

La Vida Immobilien Gruppe Ochtrup – lavida-immo.de – im Überblick:

▣ Gesellschaft – La Vida Projekt GmbH
▣ Amtsgericht Steinfurt, HRB 10030
▣ Geschäftsführer: Heinz-Gerd Feseker, Michael Heilen, Wilfried Bösch
● Gesellschaft – La Vida Pflegepartner GmbH
● Amtsgericht Steinfurt, HRB 11440
● Geschäftsführer: Wilfried Bösch, Heinz-Gerd Feseker, Michael Heilen
◆ Finanzkennzahlen wie Umsatz, Gewinn oder Bilanzsumme werden öffentlich nicht ausgewiesen

La Vida Immobilien Gruppe

Die La Vida Immobilien Gruppe mit Hauptsitz in Ochtrup (Kreis Steinfurt) besteht aus mehreren Gesellschaften, darunter die La Vida Projekt GmbH (Bauträger, Projektentwickler, Bauherr und Vertriebskoordinator) sowie die La Vida Pflegepartner GmbH (Betreiber von Pflegeeinrichtungen).

Das Unternehmen bietet die gesamte Wertschöpfungskette rund um Pflegeimmobilien an: von der Standortanalyse und Planung über die Bauausführung bis zum Betrieb der Einrichtungen und der Vermarktung der Appartements an Investoren. Die Philosophie der Gruppe ist es, Immobilienprodukte für verschiedene Lebensabschnitte zu schaffen, mit einem besonderen Fokus auf altersgerechtes Wohnen und Pflege.

Unternehmensdaten und Kennzahlen

• Über 20 Großprojekte seit Gründung umgesetzt, darunter zahlreiche Pflegeheime und Service-Wohnanlagen in Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen.

• Von 2009 bis 2018 wurden Objekte im Wert von über 100 Millionen Euro im Teileigentum verkauft.

• Die Gruppe betreibt und plant Einrichtungen mit 600 bis 1.000 Pflegeplätzen als mittelfristiges Ziel.

• Beispielprojekt: Seniorenzentrum Schüttorf (2024), 70 Pflegeappartements, Kaufpreise ab ca. 182.000 €, Mietrendite bis zu 3,4 %, 25 Jahre Mietvertrag plus Verlängerungsoption.

• Standorte u. a.: Ochtrup, Steinfurt, Schüttorf, Metelen, Fürstenau, Sögel, Melle, Velen

Pflegeimmobilien mit sorgenfreien Renditen?

Auf der Website lavida-immo.de (Auftritt der La Vida Immobilien Gruppe in Ochtrup) wird Anlegern der Kauf von einzelnen Pflegeapartments in Seniorenpflegeheimen als Kapitalanlage angeboten. Konkret vermarktet das Unternehmen moderne Pflegezentren an verschiedenen Standorten, bei denen Investoren einzelne Appartement-Einheiten erwerben können​​.

Jedes Apartment ist ein voll ausgestattetes Einzelzimmer in einem neu gebauten Seniorenwohnheim und wird im Grundbuch als Sondereigentum auf den Käufer eingetragen. Die Preise liegen typischerweise bei etwa 180.000–220.000 € pro Einheit​​. Im Gegenzug verspricht La Vida den Käufern eine attraktive Mietrendite sowie weitgehende Sorgenfreiheit bei der Vermietung. So wirbt die Website explizit damit, dass „die Miete [des Appartements] auch bei Leerstand“ weitergezahlt werde und der Käufer keinen Aufwand mit Mietersuche oder Verwaltung habe​.

Langfristige Pachtverträge über 25 Jahre mit einem erfahrenen Betreiber sollen die Einnahmen sichern​. Auch vertraglich geregelte Mieterhöhungen (indexiert an Inflation) werden hervorgehoben​. Diese Immobilien seien wertbeständig, böten langfristige Sicherheit und eine stabile Einnahmequelle im Alter​.

Gleichzeitig betont La Vida die soziale Verantwortung dieser Investition: Man investiere in Wohnungen für Pflegebedürftige, was einen sinnvollen Beitrag darstelle​. Diese Mischung aus finanziellem Anreiz und emotionaler Aufladung (Stichwort „Investment mit gutem Gewissen“) zielt darauf ab, bei potenziellen Käufern Vertrauen und Handlungsdrang zu wecken.

Wer steckt hinter La Vida Projekt?

Betreiber der Website ist die La Vida Immobilien Verwaltungs GmbH mit Sitz in Ochtrup (NRW). Dieses Unternehmen firmiert zusammen mit der La Vida Projekt GmbH und der La Vida Pflegepartner GmbH als eine Art Unternehmensgruppe, die sämtliche Funktionen rund um die Pflegeimmobilien bündelt​.

Die Unternehmensgruppe besteht im Kern aus drei Firmen:

• ◆ La Vida Projekt GmbH (Bauträger)
• ◆ La Vida Immobilien Verwaltungs GmbH (Vertrieb)
• ◆ La Vida Pflegepartner GmbH (Betreiber)

Die La Vida Projekt GmbH agiert als Bauträger und Projektentwickler – sie plant und baut die Seniorenheime und teilt sie in Eigentumswohnungen auf​. Die Immobilien Verwaltungs GmbH übernimmt offenbar den Vertrieb an Kapitalanleger und die organisatorische Verwaltung. Die La Vida Pflegepartner GmbH schließlich fungiert als Betreiber der fertiggestellten Einrichtungen – sie betreibt also die Pflegeheime im Alltag und ist der Pächter, der die Mieten an die Investoren zahlt​.

Durch diese Firmenstruktur kann La Vida jeden Schritt intern abdecken: vom Bau über den Verkauf bis zum Betrieb der Pflegeheime liegt alles in einer Hand. Das Unternehmen bezeichnet sich denn auch als „unabhängig und inhabergeführt“​ und betont, man bilde die gesamte Wertschöpfungskette selbst ab. Für Anleger hat das den Vorteil eines festen Ansprechpartners; allerdings entsteht so auch eine Interessenkonzentration – die gleichen Personen verkaufen die Anlage und betreiben später das Heim.

von links nach rechts: Michael Heilen (Geschäftsführer) – Martina Thien (Assistentin der Geschäftsleitung) – Pascal Poll (Vertriebsleitung) – (Screenshot Webseite)

Geschäftsführer und Gesellschafter der La Vida Immobilien Gruppe

Wilfried Bösch, Heinz-Gerd Feseker und Michael Heilen​. Diese drei bilden das Kernteam der Firma und treten teils gleichberechtigt als Geschäftsführer auf.

• ◆ Wilfried Bösch (Jahrgang 1968/69) gilt als Kopf der Gruppe. Bösch ist ein aus Schüttorf stammender Unternehmer, der bereits in jungen Jahren unternehmerischen Erfolg hatte. Gemeinsam mit seinen Brüdern baute er Ende der 1980er Jahre die Großraum-Diskothek „Index“ in Schüttorf auf, eine der größten Diskos Deutschlands​. Dieses florierende Event- und Gastro-Geschäft – das bis heute existiert – begründete seinen Wohlstand. Bösch ist somit erfahrener Bauherr und Immobilienunternehmer, aber auf eher unkonventionellem Wege. Öffentlich bekannt wurde er überdies durch einen Auftritt im Fernsehen: 2018 nahm Familie Bösch an der Sat.1-Reality-Doku „Plötzlich arm, plötzlich reich“ teil​. In der Sendung tauschte die vierköpfige Selfmade-Millionärsfamilie ihre Luxusvilla (mit Porsche, Pferden und Pool) für eine Woche mit der einfachen Wohnung einer armen Familie – medienwirksam inszeniert, um den Kindern Demut beizubringen​. Die Boulevardpresse titulierte die Böschs daraufhin als mögliche „neue Geissens“ – in Anspielung auf die protzige TV-Millionärsfamilie Geiss​. Wilfried Bösch selbst wurde als „Immobilien- und Bauunternehmer“ vorgestellt, der den Lebensstil seiner Familie finanziert​. Diese mediale Selbstdarstellung zeigt einen schillernden Geschäftsmann, der Luxus zur Schau stellt. Im Geschäftsalltag der La Vida Projekt GmbH gibt sich Bösch allerdings seriös als Investor und Visionär. Er tritt in lokalen Presseberichten als Gesellschafter und Geschäftsführer auf, der von der schnellen Belegung neuer Pflegeheime überzeugt ist​​. Eine pikante Fußnote: 2019 geriet Bösch kurzzeitig in Klatschschlagzeilen, als er dem Ex-„Bachelor“ Paul Janke vorwarf, eine Affäre mit seiner Ehefrau gehabt zu haben​ – ein Vorgang, der zwar privat war, aber die Prominenz der Familie Bösch unterstrich. Für die Bewertung der La Vida-Angebote ist vor allem wichtig, dass Wilfried Bösch über jahrelange Erfahrung im Immobiliengeschäft verfügt und mit erheblichem Eigenkapital (er ist laut eigenen Aussagen Multimillionär) das Unternehmen führt. Auffällig ist jedoch, dass seine Expertise primär aus Gastronomie/Nightlife und dem Bau von Diskotheken sowie Wohnanlagen stammt – eine spezifische Qualifikation im Pflege- oder Finanzsektor ist nicht erkennbar.

• ◆ Heinz-Gerd Feseker ist Dipl.-Ingenieur und Architekt und ebenfalls Geschäftsführer bei La Vida​. Feseker verantwortet die Objektplanung und Bauleitung der Pflegeheime. Er stammt wie Bösch aus dem Kreis Steinfurt/Grafschaft Bentheim und ist im Architektenregister geführt​. In lokalen Berichten wird Feseker als der Architekt der La-Vida-Pflegeheime genannt​​. So hat er z.B. den Umbau eines alten Freibad-Grundstücks in Altena in ein modernes Seniorenzentrum geleitet​. Seine Stärke liegt offenbar darin, auch anspruchsvolle Bauvorhaben zügig umzusetzen – in Altena lobt die Presse die schnelle Fertigstellung der 80 Apartments unter Fesekers Federführung​. Feseker bringt also die fachliche Baukompetenz ins Team ein. Interessant ist, dass Feseker offiziell auch ein eigenes kleines Investment-Unternehmen namens HGF Invest UG hat, dessen Name seine Initialen trägt​. Dies deutet darauf hin, dass er unternehmerisch auf eigene Rechnung investiert oder beteiligt ist – möglicherweise hält er seine La Vida Anteile über diese UG. Über frühere Projekte oder Firmen von Feseker ist öffentlich wenig bekannt; sein Werdegang dürfte der eines klassischen Architekten sein, der nun Mitinhaber eines Bauträgers ist.

• ◆ Michael Heilen ist der dritte im Bunde der Geschäftsführer. Er kümmert sich laut Firmenwebsite vor allem um Vertrieb und Organisation​. Heilen stammt aus Bad Bentheim (Nachbarstadt von Schüttorf) und lebt in Ochtrup​, ist also in der Region verwurzelt. Er wird in sozialen Netzwerken als Geschäftsführer sowohl der La Vida Projekt GmbH als auch der La Vida Pflegepartner GmbH geführt​. Heilen ist Ansprechpartner für neue Vertriebspartner. Über Heilen gibt es öffentlich kaum Berichte; er ist jedoch lokal engagiert (er war Vorsitzender der Wirtschaftsjunioren Grafschaft Bentheim/Emsland).

Diese drei Hauptakteure – Bösch, Feseker, Heilen – bilden auch die Gesellschafterversammlung der Gruppe. In einem Organigramm der La Vida Pflegepartner GmbH ist eine “Gesellschafterversammlung” über der Geschäftsführung vermerkt, womit offensichtlich diese drei gemeint sind. Presseberichte bezeichnen Bösch, Feseker und Heilen gemeinsam als die „La Vida-Gesellschafter“​. Interessanterweise taucht in einem aktuellen Projekt noch ein weiterer Partner auf: Für die Übernahme eines Pflegeheims in Bad Nenndorf (Niedersachsen) gründete man 2024 eine Bad Nenndorf Investment GmbH, in der neben Bösch, Feseker und Heilen auch ein Stefan Paliokas als Geschäftsführer beteiligt ist​. Paliokas ist ein Wirtschaftsprüfer/Steuerberater aus Zeven (Niedersachsen)​​.

Was frühere Firmenbeteiligungen oder mögliche Altlasten betrifft, so sind bei den La-Vida-Protagonisten bislang keine einschlägigen Insolvenzen oder Betrugsfälle publik geworden. Weder Böschs Diskotheken-Imperium noch Fesekers Architekturbüro sind negativ in Erscheinung getreten. Auch juristische Verfahren gegen die La Vida Unternehmen sind öffentlich nicht bekannt. Die Firmengruppe ist noch relativ jung (Pflegepartner GmbH Gründung 2016​) und befindet sich in einer Expansionsphase – größere Krisen oder Regulierungsprobleme sind bisher ausgeblieben.

La Vida Projekt – Marktstellung und Vergleich zu Wettbewerbern

• Der Markt für Pflegeimmobilien in Deutschland wächst aufgrund des demografischen Wandels und des steigenden Bedarfs an Pflegeplätzen kontinuierlich.

• Pflegeimmobilien gelten als zukunftssichere und renditestarke Kapitalanlage, insbesondere durch die langfristigen Mietverträge und die Mietsicherheit auch bei Leerstand.

La Vida ist ein regional und zunehmend auch überregional aktiver Anbieter, der sich durch die Kombination aus Bauträger, Projektentwickler und eigenem Pflegeheimbetrieb von vielen Wettbewerbern abhebt. Im Vergleich zu den größten Pflegeheimbetreibern Deutschlands (z. B. Korian Gruppe, Alloheim, Victor’s Group, Orpea, Kursana), die jeweils mehrere tausend Pflegeplätze und zahlreiche Einrichtungen betreiben, ist La Vida ein mittelständischer Spezialist mit Fokus auf hochwertige, neue Pflegeimmobilien und Service-Wohnanlagen

.

Stärken von La Vida gegenüber Wettbewerbern

• Komplettanbieter: Von der Planung über Bau bis zum Betrieb aus einer Hand, was für Investoren Transparenz und Sicherheit bietet.

• Hohe Bauqualität und individuelle Betreuung von Investoren.

• Konzentration auf Neubauprojekte mit moderner Ausstattung und attraktiven Standorten.

• Langfristige Mietverträge und Mietsicherheit durch eigenen Betrieb.

• Flexibles Investitionsmodell für Privatanleger (Teileigentum an Pflegeappartements).

Schwächen und Herausforderungen

• Im Vergleich zu Großanbietern geringere Skaleneffekte und Marktmacht.

• Geringere Diversifikation über Regionen und Pflegeformen hinweg als die bundesweit oder international agierenden Konzerne.

• Nicht unter den Top 30 der größten Pflegeheimbetreiber Deutschlands gelistet

Bei La Vida fällt auf, dass man sich in den Projekten teils mit Partnerunternehmen verzahnt. So existiert für jedes Pflegeheim meist eine eigene Projektgesellschaft (z.B. Seniorenzentrum La Vida Schüttorf GmbH​), und im Betreibersegment gab es Kooperationen mit etablierten Pflegeakteuren. Öffentlich wird die Zusammenarbeit innerhalb der La Vida-Unternehmensgruppe betont​ – d.h. Bauträger und Betreiber stimmen sich eng ab.

Erwerb eines Pflegeapartments

Der Erwerb eines Pflegeapartments ist rechtlich ein Immobilienkauf. Deshalb greift weder die BaFin noch das Vermögensanlagengesetz. Es gibt keine Prospektpflicht, keine Anlegerinformationen, keine Einlagensicherung. Damit entfällt jegliche externe Qualitätskontrolle. Das Vertrauen ruht allein auf La Vida selbst – und auf einem privaten Pachtvertrag mit 25 Jahren Laufzeit.

Im Falle eines Betreiber-Ausfalls sind Anleger auf sich gestellt. In vielen Fällen müsste das Apartment teuer umgewidmet oder ein neuer Betreiber gefunden werden. La Vida verweist zwar auf geringe Ausfallquoten – belastbare Zahlen oder unabhängige Analysen fehlen jedoch.

Der Kauf eines Pflegeappartements ist juristisch gesehen ein Immobilienkauf – vergleichbar mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung – und fällt somit nicht unter die Finanzaufsicht der BaFin. Es handelt sich weder um Wertpapiere noch um Vermögensanlagen im Sinne des Vermögensanlagengesetzes, da jeder Käufer ein real geteiltes Grundstücks- bzw. Wohnungseigentum erwirbt. Daher benötigt La Vida keine Prospekte nach VermAnlG oder Verkaufsprospekte nach KAGB, und es muss auch kein geprüftes Wertpapier-Informationsblatt (wie etwa bei geschlossenen Fonds) veröffentlicht werden.

Die einzige Registrierung ist die Gewerbeanmeldung/Erlaubnis nach §34c GewO beim Ordnungsamt Ochtrup​. Diese Konstellation – reale Immobilien als Anlage – führt zu einer Regulierungslücke: Während z.B. ein Alternativer Investmentfonds strenge Vorgaben erfüllen und Risikohinweise veröffentlichen muss, darf ein Immobilienentwickler seine Objekte weitgehend ungeschönt bewerben. Gesetzlich vorgeschriebene Risikohinweise sind auf lavidia-immo.de nicht prominent sichtbar. Nur im Kleingedruckten der Website findet sich ein genereller Haftungsausschluss, dass alle Informationen unverbindlich seien​. Spezifische Dokumente wie Mietverträge oder Teilungserklärungen erhält der Anleger erst im Zuge des Kaufprozesses vom Notar oder auf Anfrage – auf der Website selbst sind solche Details nicht abrufbar.

Die fehlende Prospektpflicht bedeutet, dass wesentliche Risiken und Vertragsbedingungen nicht schon vorab in einem behördlich gestatteten Dokument stehen. La Vida bietet stattdessen Werbe-Exposés und Flyer an (downloadbar über die Website), die natürlich die Vorteile betonen. Zwar enthalten einige Exposés am Rand auch Abschnitte zu „Risiken“ – etwa dass Betreiberausfall ein Risiko sei oder dass Mietrenditen zwischen 4,2–5 % schwanken​ – doch diese Hinweise bleiben knapp und marketinggerecht.

Relevante rechtliche Dokumente – Miet-/Pachtvertrag, Wirtschaftsplan, ggf. ein Belegungsrecht der Betreiberfirma – sind für den Interessenten im Vorfeld schwer auffindbar. Man muss diese Informationen aktiv anfordern („Bitte senden Sie mir das Exposé“ steht im Kontaktformular​) oder sie beim Beratungstermin erhalten. Diese Intransparenz liegt im System: Rechtlich muss La Vida diese Details erst beim Verkaufsgespräch offenlegen, nicht vorher online.

Hier drängt sich die kritische Frage auf:

Warum ist ein Investment, das als so sicher und rentabel angepriesen wird, nicht von unabhängiger Stelle überprüft? Die Antwort liegt in der Konstruktion: Indem La Vida echte Immobilien verkauft, umgeht man elegant die sonst für Kapitalanlagen geltenden Vorschriften. Das ist legal, aber für den Kleinanleger anspruchsvoll. Er muss selbst beurteilen, ob der Preis der Wohnung angemessen ist, ob der Mietvertrag fair gestaltet ist, ob der Betreiber solvent ist – alles Dinge, die bei regulierten Produkten ein Prospekt oder Rating übernehmen würde.

Die Vertragskonstruktion (Kaufvertrag + Miet/Pachtvertrag) wird zwar notariell beurkundet, bietet aber keinen Schutz vor wirtschaftlichen Fehlentwicklungen. Die Stiftung Warentest hat Pflegeapartments als Geldanlage untersucht und kam zu einem ernüchternden Fazit: „Pflegeapartments sind als Kapitalanlage längst nicht so einfach und sicher, wie es die Verkäufer hinstellen – und auch nicht so rentabel.“​. Finanztest betont, dass die beworbenen Renditen (oft 3,5–4,5%) Bruttoangaben sind und nach Kosten meist nur ~3,5% netto übrigbleiben – vor Steuern​. Zudem unterliege der Wert der Immobilie einer fortschreitenden Abnutzung: „Pflegeimmobilien altern schnell… Gemeinschaftsräume nutzen sich stark ab.“​.

Wichtigster Punkt: „Der Anlageerfolg hängt entscheidend vom wirtschaftlichen Erfolg des Betreibers ab.“​. Kann der Betreiber die Pacht langfristig nicht zahlen, nützt dem Eigentümer die schönste Immobilie wenig. Genau hier greift keine Aufsicht – es ist Vertrauenssache, dass der gewählte Betreiber (hier: La Vida Pflegepartner bzw. Tochtergesellschaften) solide wirtschaftet.

Ein weiteres regulatorisches Detail: Bei Pflegeimmobilien greift kein Mieterschutz im klassischen Sinne, da die Anleger nicht selbst an Endverbraucher vermieten, sondern an einen Gewerbemieter (Betreibergesellschaft). Kündigungsschutz oder Mietpreisbremse spielen keine Rolle; stattdessen ist der Pachtvertrag maßgeblich.

Fazit:

Die Analyse des Angebots zeigt ein zweischneidiges Bild. Einerseits handelt es sich um ein ambitioniertes Geschäftsmodell, das reale Pflegeimmobilien schafft und Anlegern eine Beteiligung daran ermöglicht. Die beteiligten Personen sind erfahrene Unternehmer, wenngleich mit Hang zur Selbstinszenierung, aber bislang ohne bekanntes Fehlverhalten im geschäftlichen Bereich. Andererseits werden die Chancen stark betont, während die Risiken nur versteckt zur Sprache kommen.

Es gilt das Motto: Vertraue, aber prüfe. Nur wer das Geschäftsmodell, die Verträge und die Bonität der Betreiber verstanden hat, sollte hier investieren. Für einen investigativen Wirtschaftsjournalisten bleibt festzuhalten, dass La Vida ein Beispiel dafür ist, wie klassische Immobilieninvestments mit modernen Marketingmethoden an Kleinanleger gebracht werden – seriös im Auftreten, aber kritisch zu hinterfragen in der Substanz. Jeder Anleger muss für sich entscheiden, ob dieses Sorglos-Versprechen trägt, oder ob man am Ende doch mehr Risiko eingeht, als einem lieb sein kann.

Quellen & Verweise:

Unternehmenswebseite

Handelsregisterauszüge (La Vida Projekt GmbH, Pflegepartner GmbH, Verwaltungs GmbH)

Lokale Presse (Come-On Altena, Schaumburger Nachrichten)

TV-Beitrag: „Plötzlich arm, plötzlich reich“ (Sat.1)

Focus, Gala, Promi-Presseschau (Wilfried Bösch)

Stiftung Warentest, Finanztest: „Pflegeimmobilien als Kapitalanlage“

Maklerportale: ImmobilienScout, Bauer Immobilien

Betreiberregister, Architektenregister NRW

LinkedIn-Profile, Google-Rezensionen, Facebook-Auftritt La Vida

Exposés und Verkaufsunterlagen (La Vida Downloads)

Hinweis: Dieser Beitrag dient der journalistischen Aufklärung und ist keine Anlageberatung. Er erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, sondern will Denkanstöße geben. Jede Kapitalanlage ist mit Risiken verbunden.

* (Alle Informationen stammen aus öffentlich zugänglichen Quellen; Stand der Recherche: 2024/2025.)