PROPVEST – Plattform der EPH Investment GmbH – Immobilieninvestments für Privatanleger

PROPVEST ist eine digitale Investmentplattform für Immobilien, die seit 2021 als eigenständige Marke unter dem Dach der Exporo Gruppe agiert. Die Plattform richtet sich an Privatanleger und ermöglicht Investitionen in professionelle Bestandsimmobilien bereits ab kleinen Beträgen. Ziel ist es, den Zugang zur Anlageklasse Immobilien zu demokratisieren und für eine breite Anlegerschaft flexibel und einfach nutzbar zu machen.

PROPVEST – Plattform der EPH Investment GmbH – ein Kurzüberblick:

► seit 2021 als eigenständige Marke unter dem Dach der Exporo Gruppe
► Handelsregister: Amtsgericht Hamburg, HRB 146341
► Geschäftsführer: Patrick Hartmann
► CEO & Co-Founder: Simon Brunke
► Verwaltetes Immobilienvermögen: Rund 250 Mio. Euro (Stand 2023)

Propvest wirbt mit stabilen Renditen und dem Versprechen, Immobilieninvestments für alle zugänglich zu machen – ab 25 Euro. Doch hält das Hamburger Fintech, was es verspricht? Wer steckt wirklich dahinter? Und wie sicher ist das Kapital von Kleinanlegern in Zeiten fallender Immobilienpreise? Eine kritische Analyse für Anleger, Investoren und die Fachpresse.

Propvest – digitale Investmentplattform

Propvest präsentiert sich als digitale Investmentplattform, die privaten Anlegern bereits ab 25 € den Einstieg in die Welt der Immobilieninvestments ermöglichen möchte. Nutzer können über die Plattform entweder einmalig in Einzelobjekte investieren (Propvest Select) oder einen monatlichen Sparplan abschließen, bei dem automatisch in mehrere Bestandsimmobilien investiert wird.

• „Einfach in Immobilien investieren ab 25 €“

• „Top Rendite“ von 4 % jährlich – auf Basis vergangener Ausschüttungen

• „Stabiles passives Einkommen mit Quartalsauszahlung“

Solche Formulierungen wirken auf viele Anleger attraktiv – aber auch psychologisch suggestiv. Die suggerierte Sicherheit bei gleichzeitiger Renditeerwartung erinnert an Verkaufsrhetorik, wie sie früher bei geschlossenen Immobilienfonds oder Versicherungsprodukten zu finden war.

Während Propvest in seinen Pflichtdokumenten korrekt darauf hinweist, dass vergangene Renditen keine Garantie für künftige Ergebnisse sind, wird diese Relativierung in der emotionalisierten Marketingkommunikation schnell übersehen.

Zielgruppe: Kleinanleger – vom Studenten bis zum Zahnarzt. Propvest positioniert sich als Plattform für alle, die „smart investieren“ wollen. Gleichzeitig werden durch enge Angebotsfristen oder Restplatzanzeigen gezielt Verknappungseffekte erzeugt.

Propvest – Exporo AG als Muttergesellschaft

Hinter Propvest steht die Exporo AG, einer der größten Anbieter für digitale Immobilieninvestments in Deutschland. Exporo wurde 2014 gegründet und übernahm 2019 sogar den Mitbewerber Zinsland. Seither kontrolliert das Unternehmen nach eigenen Angaben über 80 % des Marktanteils im deutschen Crowdinvesting-Segment.

Die Propvest-Marke wird operativ durch die EPH Investment GmbH geführt, eine 100 %ige Tochtergesellschaft der Exporo AG. Diese verfügt über eine Lizenz als Wertpapierinstitut nach § 15 WpIG und steht unter Aufsicht der BaFin und Deutschen Bundesbank.

Die Geschäftsführung der operativen Einheit (EPH Investment GmbH) liegt bei Patrick Hartmann, der als Head of Operations & Compliance sämtliche Abläufe verantwortet​. Hartmann verfügt über einen Hintergrund in Trade-Finance (ehemals Otto Group) und bringt regulatorische Expertise mit. Flankiert wird das Management von einem Beirat namhafter Senior Advisors: Etwa Dr. Axel Wieandt, ehemals Vorstandschef der Hypo Real Estate Holding (und später Deutschen Pfandbriefbank) in der Finanzkrise 2008/09, Dr. Hauke Brede (ehem. Risikochef Allianz Real Estate) und Michiel Goris (Ex-CEO Interhyp)​​.

Geschäftsführer & wirtschaftlich Berechtigte:

• Simon Brunke, CEO & Mitgründer der Exporo AG, stammt aus dem Strukturvertriebsumfeld und gründete zuvor die Wirtschaftskanzlei AG (WIKA)

• Patrick Hartmann, Geschäftsführer der EPH Investment GmbH, verantwortet Operations und Compliance

• Dr. Axel Wieandt (Ex-Hypo Real Estate), Dr. Hauke Brede (ehem. Allianz Real Estate) und andere namhafte Akteure fungieren als Senior Advisors

Frühere Auffälligkeiten:

• 2020 kam es zu verzögerten Rückzahlungen bei mehreren Exporo-Projekten

• Kundenbewertungen zeigen ein gemischtes Bild, mit Beschwerden über Intransparenz bei Problemen

• Kritiker werfen vor, dass über Risiken nicht offen genug kommuniziert wurde

Diese Vergangenheit wirkt nach – auch wenn Propvest bewusst eine neue Marke mit regulierten Strukturen aufgebaut hat, um sich vom imagebelasteten Crowdinvesting der ersten Generation zu distanzieren.

Geschäftsmodell

• Digitale Immobilieninvestments: Anleger investieren über digitale Wertpapiere (Anleihen) in ausgewählte Bestandsimmobilien und profitieren von Mieteinnahmen sowie potenziellen Wertsteigerungen.

• Zwei Anlageoptionen:

  • PROPVEST Immobilien-Sparplan: Automatisierte, breit gestreute Investitionen ab 25 Euro pro Monat.

  • PROPVEST Select: Direkte Investition in einzelne Projekte ab 500 Euro.

• Renditeaussichten: Durchschnittlich 4,2 % p.a., abhängig vom Projekt zwischen 2,0 % und 5,5 % p.a..

• Fokus: Hauptsächlich Wohnimmobilien, aber auch gemischt genutzte Objekte, Büroimmobilien und Ärztehäuser in Deutschland und europäischen Metropolen.

Das Netzwerk

Propvest ist klar in der Fintech-Szene verankert, nicht im Strukturvertrieb oder MLM. Dennoch trägt das Unternehmen Vertriebsgene in sich – nicht zuletzt durch CEO Simon Brunke, dessen Karriere im provisionsgetriebenen Finanzvertrieb begann.

Im Netzwerk von Propvest sind neben klassischen VC-Investoren auch Verbindungen zur Immobilienwirtschaft erkennbar. Exporo/Propvest arbeitet mit professionellen Immobilienverwaltern und Projektentwicklern zusammen, die ihre Objekte über die Plattform finanzieren​. Die Propvest-Plattform öffnet sich nach eigenen Angaben auch für große europäische Asset Manager als Partner​ – ein Hinweis, dass hier ein Netzwerk aus Immobilienprofis entsteht, in dem Privatanleger mit Institutionellen ko-investieren sollen.

• Exporo/Propvest war und ist in zahlreiche Immobilienprojekte involviert, teils mit Partnern aus der Projektentwickler- und Verwalterszene

• Übernahm 2019 den ehemaligen Konkurrenten Zinsland

• Enge Kooperation mit Venture-Capital-Gebern wie Partech Ventures

• Propvest verdient an Gebühren und am Wertzuwachs – auch wenn der Anleger Verlust macht

Unterschiede von PROPVEST zu anderen Immobilieninvestitionen

PROPVEST unterscheidet sich in mehreren zentralen Aspekten sowohl von klassischen Immobilieninvestitionen (direkter Immobilienkauf, Vermietung) als auch von anderen indirekten Immobilienanlagen wie Fonds, REITs oder Crowdinvesting-Plattformen.

• Kein Eigentum und keine Vermieterpflichten: Bei PROPVEST erwirbst du keine eigene Immobilie, sondern beteiligst dich indirekt über digitale Wertpapiere an Bestandsimmobilien. Du hast somit keine Verpflichtungen als Vermieter und musst dich nicht um Verwaltung, Instandhaltung oder Mietersuche kümmern.

• Niedrige Einstiegshürde: Bereits ab 25 Euro (Sparplan) oder 500 Euro (Select) kannst du investieren, während beim Immobilienkauf meist ein hoher Kapitaleinsatz nötig ist.

• Breite Streuung möglich: Durch geringe Mindestanlagebeträge kannst du dein Investment einfach auf verschiedene Objekte verteilen und so das Risiko besser streuen.

• Liquidität: Über PROPVEST ist ein vorzeitiger Verkauf der Anteile über einen Handelsplatz möglich, was beim klassischen Immobilienbesitz oft nur mit hohem Aufwand und Kosten verbunden ist.

Vergleich zu Immobilienfonds, REITs und Crowdinvesting

 

Vergleichstabelle: PROPVEST vs. Mitbewerber

 

Regulierung und Kontrolle

Anders als frühere Crowdinvesting-Plattformen operiert Propvest nicht im regulatorischen Niemandsland, sondern unterliegt der europäischen ECSP-Verordnung sowie dem WpIG.

Zulassungen:

• BaFin-reguliertes Wertpapierinstitut mit Erlaubnis zur Anlagevermittlung, Anlageberatung und Portfolioverwaltung

• Erlaubnis für Finanzportfolioverwaltung (notwendig für den Immobilien-Sparplan)

• Digitale Schuldverschreibungen mit Tokenisierung, teils mit von der BaFin gebilligten Wertpapierprospekten

Auch wenn Propvest alle regulatorischen Hürden erfüllt, bleibt die Intransparenz bei Risikofällen ein zentrales Problem. Anleger müssen aktiv recherchieren – und stoßen dabei oft auf geschönte Darstellung statt nüchterner Aufklärung.

Die wirtschaftlichen Strukturen zeigen klar: Propvest verdient auf jeden Fall – durch Gebühren, Verwaltungsvergütungen und Beteiligung am Wertzuwachs.

Beispielhafte Gebührenstruktur:

• 0,5 % jährliche Verwaltungsgebühr auf den Sparplan

• 20 % Beteiligung am Objektwertzuwachs

• Emittenten zahlen teils zusätzliche Arrangeurs- und Strukturierungsentgelte

Das Chance-Risiko-Verhältnis:

• Anleger erhalten Ausschüttungen aus Mieteinnahmen und Verkaufsgewinnen

• Verluste durch Leerstand, Wertverfall oder Problemimmobilien trägt allein der Anleger

• Propvest haftet nicht für den wirtschaftlichen Erfolg einzelner Investments

Fazit

Propvest wirkt auf den ersten Blick modern, reguliert und kundenfreundlich. Doch bei genauerem Hinsehen zeigt sich: Viele der alten Risiken des Graumarkts leben unter neuem Namen weiter. Die Plattform bietet Kleinanlegern zwar Zugang zu einem sonst exklusiven Marktsegment – doch wer sich hier engagiert, sollte die folgenden Punkte berücksichtigen:

✅ Professionelle Struktur & Regulierung
✅ Transparente Darstellung einzelner Objekte
✅ Etablierte Betreiberfirma mit Erfahrung

❌ Interessenkonflikte durch Gebührenmodell
❌ Unklare Kommunikation bei Projektproblemen
❌ Teilweise eingeschränkte Nachvollziehbarkeit der Risikodaten

Empfehlung für Anleger: Propvest kann für risikobereite Anleger eine interessante Beimischung sein – aber nur, wenn man sich der Risiken voll bewusst ist, keine Renditeversprechen glaubt und im Zweifel bereit ist, Totalverluste zu akzeptieren. Ein Investment in Propvest sollte niemals aus einer emotionalen Entscheidung oder unter Zeitdruck erfolgen.

Quellenverzeichnis

1. Propvest Website

2. Exporo AG Unternehmensprofil

3. BaFin Eintrag EPH Investment GmbH

4. Interview Simon Brunke

5. Leistungsbericht Propvest

6. Trustpilot Bewertungen

7. Crowdinvest.de über Ausfallraten bei Exporo

8. BaFin zu Immobilienmarktrisiken

9. Handelsregister EPH Investment GmbH