Bauträger

Das Geschäftsmodell von Bauträgern basiert auf dem Bau von Immobilien in Eigenverantwortung auf unternehmenseigenen Grundstücken. Die Objekte werden nach Fertigstellung, teilweise auch nach einer Haltephase (Bauträgermodelle), aufgeteilt und mit Gewinn verkauft.

Der Käufer des Objekts oder Teilobjekts schließt mit dem Bauträger einen notariellen Bauträgervertrag ab, der neben dem Eigentümerwechsel auch die Gewährleistung für sämtliche Bauarbeiten beinhaltet.

Der Bauträger verantwortet die Entwicklung, Erschließung und Bauausführung bis hin zur Schlüsselübergabe. Er beauftragt Architekten und Bauunternehmen, trägt die Investitionskosten und überwacht den Baufortschritt.

Damit Unternehmen Bauträgerleistungen legal anbieten können, ist die Zulassung nach Paragraph 34 der Gewerbeordnung zwingend erforderlich. Aber selbst wenn der Bauträger über eine solche Genehmigung verfügt, birgt die Investition in Bauträgermodelle beziehungsweise die Zusammenarbeit mit Bauträgern Risiken in sich.

Gefahren

Hat die Bauträgerfinanzierung eine erhöhte Auflage von der Bank?

→ Hintergrund: Etliche Bauträger dürfen erst mit den Bauarbeiten beginnen, wenn sie vorab 70 Prozent der zu bauenden oder sanierenden Wohnungen verkauft haben. Lässt sich dieser Verkauf nicht realisieren, hat der Käufer ein ernsthaftes Problem, denn die Bauarbeiten können nicht begonnen werden. Eine schnelle und unkomplizierte Rückführung der eingezahlten Gelder hingegen ist nicht unbedingt gewährleistet.

Gibt es eine Fertigstellungsbürgschaft?

→ Wenn das nicht gewährleistet ist, das Geschäft sofort abbrechen.

Ist die Wohnfläche nach DIN mit Stempel vom Architekten angegeben?

→ Falls nicht, besteht die Gefahr, dass eine falsche Quadratmeterzahl ausgewiesen ist. Eine 60 m² Wohnung könnte vom Bauträger mit 64 m² ausgewiesen werden. Vier Quadratmeter bleiben bei einer Besichtigung meist unbemerkt. Bei einem Quadratmeterpreis von 2000,- €, zahlt der Käufer demnach 8000,- € zuviel.

Wohnflächen-Berechnungs-Betrug mit Terrassen und Balkonen:

→ Terrassen dürfen nur zu einem Drittel, Balkone nur zu 50 Prozent der überdachten Fläche als Wohnfläche angerechnet werden. Dies wird oft vernachlässigt und die Gesamtfläche der Balkone und Terrassen vollständig in die Wohnfläche integriert.

Baubeschreibung

→ Die Baubeschreibung muss dezidiert sein und auch bei notarieller Teilung jeder Urkunde beigelegt werden. Sie muss beispielsweise exakt aufführen von welchem Hersteller eine Tür oder ein Waschbecken zu sein hat, sonst läuft der Käufer Gefahr Opfer einer so genannten „Pinselrenovierung“ zu werden. Hierbei versucht der Bauträger über den Einkauf billiger Materialien Geld zu sparen. So kostet eine Tür im Baumarkt etwa 90,- EUR, im Gegensatz zu massiven Holztüren für die bei Fachhändlern 300,- EUR bezahlt werden müssen.

Denkmal-Immobilien

→ Die Käufer von denkmalgeschützten Wohnungen (Denkmal-Immobilien) müssen sich im Gegensatz zu Bestandswohnungen, die sich bereits fertiggestellt besichtigen lassen, darauf verlassen können, dass der Bauträger nicht einfach nur den Kaufpreis einstreicht und anschließend eine „Pinselrenovierung“ vornimmt. Im schlechtesten Fall lässt der Bauträger seine Firma sogar insolvent gehen, so dass der Käufer mit einer noch nicht fertig gestellten und somit auch nicht vermietbaren Wohnung zurück bleibt.

Vorsicht ist auch bei den Versprechen von Vertrieben angeraten. Im Verkaufsgespräch behaupten Vertriebsmitarbeiter gern, dass sich denkmalgeschützte Wohnungen auch mit geringem oder mittlerem Einkommen finanzieren lassen. In den Prospekten für diese Objekte wird vielfach mit Steuerabschreibungen von 100 Prozent der Sanierungskosten über zwölf Jahre geworben. Das macht die Denkmal-Immobilie attraktiver als herkömmliche Bestandsimmobilien, bei denen das Finanzamt lediglich zwei Prozent der Anschaffungskosten anerkennt. Jedoch ist der Preis einer Denkmal-Immobilie pro Quadratmeter Wohnfläche mit 2000,- Euro meist doppelt so hoch wie der einer Bestandswohnung. Dieser doppelt so hohe Kaufpreis schmälert die Rendite erheblich, weshalb diese denkmalgeschützten Wohnungen nur für Spitzenverdiener attraktiv sind. Gering- oder Normalverdiener hingegen sind mit einer Bestandsimmobilie besser bedient.

Unseriöse Bauträger nehmen hierauf allerdings erfahrungsgemäß keine Rücksicht und drehen den ahnungslosen Gering- und Normalverdienern dennoch die teurere Denkmalimmobilie an. Eine weitere Gefahr besteht darin, dass Finanzämter die Steuerabschreibungen gar nicht anerkennen, wenn die Denkmalsanierung bereits vor dem Kauf stattgefunden hat. Auch Dachgeschossausbauten werden bei der Denkmalsanierung im Zweifelsfall nicht berücksichtigt.

Wucherpreise

→ Wucherpreise können durch Preisvergleiche enttarnt werden. Dazu können die Kaufpreise bei Gemeinden erfragt, der betreffende Stadtteil in Online-Portalen nach Angeboten durchsucht und bei der örtlichen Bank – die Banken haben zumeist eine eigene Immobilienabteilung – Verkaufsangebote eingesehen werden.

Notarfalle

→ Käufer sollten ihre Urkunden niemals vom Notar des Bauträgers beurkunden lassen, sondern immer auf einen eigenen Notar zurückgreifen. Nur der ist an einer fairen Beratung interessiert und weist den Käufer auf Fallstricke und Risiken in den Verträgen hin. Die Aufspaltung in Kaufangebot durch den Käufer und Kaufannahme durch den Bauträger ist nur in absoluten Ausnahmefällen erlaubt, eine systematische Aufspaltung ist von der Bundesnotarkammer untersagt, findet dennoch in einigen Bundesländern regelmäßig statt und kann zweifelsfrei als Merkmal für unseriöse Bauträger gedeutet werden.

gefälschte Referenzen

→ Referenzen sind ein Merkmal für die Zuverlässigkeit und können eine Aussage darüber treffen, ob der Bauträger bei vorangegangenen Objekten seine Zusagen und Verträge eingehalten hat. Vorsicht ist geboten, wenn eine positive Referenz aus dem näheren Umfeld oder gar einem verbundenen Unternehmen stammt. Es könnte sich um eine Gefälligkeit oder eine Fälschung handeln.

Wenn eine Bauträgerfirma beispielsweise fünf attraktive Fotos von einem Objekt präsentiert, sollte stets dessen Adresse erfragt und mittels Grundbuchauszug geprüft werden, ob das Objekt tatsächlich jemals Eigentum des Bauträgers gewesen ist. Gelegentlich schmücken sich Bauträger nämlich mit fremden Federn.

Außerdem sollte stets auf Basis des Schlussabnahmescheins der Stadt sowie des Gutachters oder Architekten geprüft werden, ob das Objekt mängelfrei erstellt wurde. Also, ob der Bau so erstellt wurde, wie in der Baugenehmigung der Stadt und in der Baubeschreibung gegenüber den Käufern verankert worden ist.

ungeeigneter Mietgarant / Mietgarantien

→ Bauträger wiegen Käufer gern mit Mietgarantien in Sicherheit. Diese sind aber meist nur für eine kurze Zeit gesichert. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn als Mietgarant ein Vermieterpool benannt wird, aus dem angeblich ausgefallene Mieten ausgeglichen werden. Die Erfahrungen aus zahlreichen Gerichtsprozessen lehren, dass es einen solchen Pool in der Realität nicht oder nur selten gibt.

Wenn der Bauträger eine zu hohe Miete in den Prospekt schreibt (beispielsweise 6,80 Euro statt marktüblicher fünf Euro für ein Bestandsobjekt) und er verkauft das Objekt zum 20-fachen der Jahresmiete (bei Bestandsobjekten ein durchaus normaler Berechnungsansatz), dann hat der Bauträger einen deutlich höheren Kaufpreis realisiert. Sollte der Bauträger von diesem Gewinn die Miete für ein, zwei Jahre über eine Mietgarantie stützen und darin verankern, nach Abschluss der Mietgarantie geht der Mietvertrag in seiner ursprünglichen Form auf den neuen Käufer über, dann erhält der Käufer nur noch fünf Euro Miete. Allerdings hat der Bauträger 6,80 Euro mal zwölf Monate mal 20 Jahre kassiert und dafür nur einen kleinen Teil des Mehrgewinns zur Mietstützung in die Hand genommen.

Es ist also ratsam, sich bei Bestandsobjekten immer den Originalmietvertrag zeigen zu lassen. Und darüber hinaus einen Nachweis darüber, dass diese Miete in den vergangenen 24 Monaten auch tatsächlich beim Eigentümer oder dessen Hausverwaltung eingegangen ist. Dann ist ein Mietsubventions-Betrug ausgeschlossen.

Insolvenz

→ Vor der Beauftragung vom Bauträger immer eine Bonitätsauskunft einholen. (Diese ist bei Scoredex selbstverständlich eingeschlossen.) Nur so ist das Insolvenzrisiko zu minimieren und damit einhergehende Vermögensschäden zu vermeiden.

Krimineller Verkaufstrick: alte Kredite auf den Kaufpreis addieren

→ Dieser Trick ist verlockend, aber letztlich kriminell: Altkredite werden auf den Kaufpreis einer Wohnung aufgeschlagen und so gemeinsam mit der Wohnung finanziert (kickback-Geschäft). Da die Steuerabschreibung für die Wohnung rechtswidrig auch die Altkredite beinhaltet, wird der Käufer unwissentlich zum Betrüger von Bank und Finanzamt.

Verheimlichte kickbacks

→ Bauträger zahlen in der Regel Provisionen an Vertriebe und Banken, so genannte kickbacks. Diese werden für gewöhnlich auf den Kaufpreis aufgeschlagen, was aber schwer zu erkennen ist, wenn Bauträger, Vertriebe und Banken zusammen arbeiten. Um dem entgegenzuwirken, hat der Bundesgerichtshof am 19. Juli 2011 (Aktenzeichen XI ZR 191/10) beschlossen: Im Gegensatz zu einem unabhängigen Finanzdienstleister muss eine Bank ungefragt über das Ob und die konkrete Höhe von Rückvergütungen (kickbacks) aufklären. Falls das seit 1990 nicht geschehen ist, muss die Bank für Schäden haften.

Schwarzbauten
→ Bei den so genannten Schwarzbauten hat der Bauträger die Genehmigungen zur Erschließung und Bebauung des Grundstücks, dass er anschließend ganz oder in Teilen weiter verkauft, manipuliert oder gar Beamte bestochen. Kommt das ans Licht, kann ein entschädigungsloser Abriss drohen.

Aus der Presse

 

 

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